1. Các căn cứ chủ trương đầu tư
Đầu tư dự án chung cư tại Việt Nam là một hoạt động có tính đặc thù, chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều đạo luật quan trọng, bao gồm: Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Luật Đất đai 2013, cùng hệ thống nghị định hướng dẫn. Do tính chất đa ngành, quá trình triển khai dự án chung cư đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ theo các giai đoạn pháp lý – quy hoạch – tài chính – xây dựng – kinh doanh.
Bài luận dưới đây trình bày toàn bộ quy trình đầu tư tiêu chuẩn cho một dự án chung cư, đồng thời dẫn giải quy định pháp luật liên quan trong từng bước.
2. Giai đoạn 1 – Chấp thuận chủ trương đầu tư và xác định nhà đầu tư
2.1. Kiểm tra và hoàn thiện điều kiện về quỹ đất
Theo Luật Đất đai 2013, việc lựa chọn quỹ đất cho dự án phải phù hợp với:
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (Điều 37).
Quy hoạch xây dựng 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu.
Nếu đất chưa phải "đất ở", chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 57 Luật Đất đai, đồng thời phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận.
2.2. Hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư
Dự án chung cư thuộc nhóm phải xin chủ trương theo:
Điều 31, 32 Luật Đầu tư 2020 (tùy quy mô và nguồn gốc sử dụng đất).
Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện để doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Hồ sơ gồm:
Đề xuất dự án;
Văn bản chứng minh năng lực tài chính (Điều 33 Luật Đầu tư);
Đề xuất quy mô, dân số, phương án kinh doanh;
Nhu cầu sử dụng đất.
2.3. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
Cơ quan có thẩm quyền:
UBND tỉnh – theo Điều 32 Luật Đầu tư.
Thủ tướng – với các dự án quy mô đặc biệt lớn.
Nội dung quyết định bao gồm (Điều 34 Luật Đầu tư):
Mục tiêu, quy mô dự án.
Nhà đầu tư được lựa chọn.
Diện tích đất, hình thức sử dụng đất.
Tiến độ góp vốn và triển khai.
Ý nghĩa: Đây là văn bản pháp lý then chốt xác lập tư cách chủ đầu tư.
3. Giai đoạn 2 – Quy hoạch và thiết kế xây dựng
3.1. Lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Theo Luật Quy hoạch đô thị và Điều 41 Luật Xây dựng, dự án chung cư chỉ được triển khai sau khi có quy hoạch chi tiết 1/500.
Nội dung đồ án bao gồm:
Ranh giới, chỉ tiêu kiến trúc;
Mật độ xây dựng, tầng cao;
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội;
Giải pháp PCCC, giao thông và môi trường.
Cơ quan phê duyệt: UBND cấp huyện hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc (tùy địa phương).
3.2. Thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật
Theo Điều 54 Luật Xây dựng, thiết kế công trình trải qua 3 bước:
Thiết kế cơ sở
Thiết kế kỹ thuật
Thiết kế bản vẽ thi công
Toàn bộ bản vẽ phải tuân thủ:
Quy chuẩn xây dựng quốc gia QCXDVN 01,
Quy chuẩn PCCC QCVN 06:2021/BXD,
Luật Nhà ở (yêu cầu về diện tích căn hộ, tiện ích…).
3.3. Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
Thực hiện theo:
Nghị định 136/2020/NĐ-CP
Luật Phòng cháy chữa cháy 2001 (sửa đổi 2013).
Đây là điều kiện tiên quyết trước khi xin giấy phép xây dựng.
4. Giai đoạn 3 – Giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính
4.1. Quyết định giao đất / cho thuê đất
Theo Điều 68, 69 Luật Đất đai, sau khi có chủ trương đầu tư và quy hoạch 1/500, Nhà nước sẽ:
Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Hoặc cho thuê đất trả tiền hằng năm
Hoặc cho thuê đất trả tiền một lần
Điều này được ghi rõ trong quyết định giao đất của UBND tỉnh.
4.2. Xác định nghĩa vụ tài chính
Căn cứ:
Nghị định 44/2014/NĐ-CP (giá đất)
Nghị định 148/2020/NĐ-CP (quyền sử dụng đất dự án)
Thông tư của Bộ Tài chính về phương pháp tính tiền sử dụng đất.
Sau khi nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 174 Luật Đất đai).
Khởi công xây dựng theo tiến độ.
5. Giai đoạn 4 – Cấp giấy phép xây dựng
Theo Điều 89 Luật Xây dựng, dự án chung cư bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng (trừ dự án được miễn theo Điều 89.2).
Điều kiện gồm:
Quy hoạch 1/500 được duyệt.
Thiết kế được thẩm định theo Điều 82.
Đủ yêu cầu về PCCC.
Đủ năng lực nhà thầu thi công.
6. Giai đoạn 5 – Thi công xây dựng và nghiệm thu
6.1. Điều kiện khởi công
Theo Điều 107 Luật Xây dựng:
Mặt bằng xây dựng đã được bàn giao.
Thiết kế thi công được phê duyệt.
Hợp đồng xây dựng hợp lệ.
Có biện pháp bảo đảm an toàn lao động.
6.2. Thi công phần ngầm – phần thân – hoàn thiện
Công tác thi công phải tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn:
TCVN về bê tông, cốt thép
Quy chuẩn nhà cao tầng
Quy định quản lý chất lượng xây dựng theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP
6.3. Nghiệm thu công trình hoàn thành
Theo Điều 123 Luật Xây dựng:
Nghiệm thu PCCC
Nghiệm thu môi trường (Nghị định 08/2022/NĐ-CP)
Nghiệm thu chất lượng công trình
Công trình chỉ được đưa vào sử dụng sau khi có Thông báo đủ điều kiện nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước.
7. Giai đoạn 6 – Kinh doanh và bán hàng
7.1. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS:
Giấy phép xây dựng
Hồ sơ thiết kế được duyệt
Đã hoàn thành xây dựng phần móng
Ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
Có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng cho phép đủ điều kiện bán.
7.2. Phương thức huy động vốn
Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS quy định:
Tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao.
Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài: tối đa 50%.
8. Giai đoạn 7 – Bàn giao – vận hành – cấp Giấy chứng nhận cho cư dân
8.1. Bàn giao căn hộ
Căn cứ Điều 13 Luật Nhà ở và Điều 22 Nghị định 99/2015:
Đảm bảo chất lượng, an toàn
Biên bản bàn giao
Hướng dẫn cư dân sử dụng hệ thống kỹ thuật
8.2. Thành lập Ban quản trị
Theo Điều 102 Luật Nhà ở:
Tổ chức hội nghị nhà chung cư
Bầu Ban quản trị
Bàn giao phần sở hữu chung – quỹ bảo trì 2%
8.3. Cấp sổ hồng cho từng căn hộ
Thực hiện theo:
Điều 72 Nghị định 43/2014
Điều 13 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Hồ sơ do chủ đầu tư lập và nộp thay cư dân.
Kết luận
Quy trình đầu tư dự án chung cư tại Việt Nam là một chuỗi hoạt động có tính pháp lý cao và được điều chỉnh chặt chẽ bởi nhiều đạo luật. Việc tuân thủ đầy đủ các bước từ chủ trương đầu tư, quy hoạch, thiết kế, nghĩa vụ đất đai, thi công đến kinh doanh không chỉ giúp dự án triển khai đúng pháp luật mà còn bảo đảm quyền lợi của cư dân và sự an toàn, bền vững của đô thị.
Quy trình này ngày càng được chuẩn hóa nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, minh bạch hóa hoạt động đầu tư, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển đô thị bền vững mà Chính phủ đặt ra.
Liên hệ tư vấn thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
