Các hạng mục nào cần được ưu tiên hoặc bắt buộc xây dựng khi đâu tư dự án đô thị
Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại Việt Nam, các khu đô thị mới không chỉ là những nơi để ở, mà còn là môi trường sống tích hợp, văn minh, có khả năng phát triển bền vững lâu dài. Việc đầu tư vào một dự án khu đô thị đòi hỏi không chỉ tầm nhìn chiến lược mà còn sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đây là nền tảng quan trọng để đảm bảo chất lượng sống, sự vận hành hiệu quả và giá trị lâu dài của khu đô thị đó.
Cơ sở pháp lý quan trọng
Việc xác định các hạng mục hạ tầng bắt buộc khi đầu tư khu đô thị dựa trên nhiều văn bản pháp lý như:
Luật Xây dựng 2014, sửa đổi năm 2020;
Luật Quy hoạch đô thị 2009 (còn hiệu lực và được tham chiếu trong các văn bản hướng dẫn);
Luật Nhà ở 2014;
Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị;
Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng;
QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (áp dụng từ 2021).
Các hạng mục Hạ Tầng Kỹ Thuật bắt buộc phải có
1. Hệ thống giao thông nội bộ
Phải được thiết kế đồng bộ và kết nối thông suốt với hệ thống giao thông khu vực.
Bề rộng lòng đường tối thiểu ≥7,5m (đường chính khu vực); ≥5,5m (đường phân khu).
Phải có vỉa hè ≥3m mỗi bên với cây xanh và chiếu sáng.
Đảm bảo PCCC, xe cấp cứu, xe thu gom rác có thể tiếp cận.
2. Hệ thống cấp nước sinh hoạt
Có nguồn nước ổn định, hợp vệ sinh.
Hệ thống cấp nước phải đảm bảo áp lực tối thiểu 10m cột nước tại điểm sử dụng cao nhất.
Tỷ lệ đấu nối hộ dân với hệ thống cấp nước tối thiểu: ≥90%.
3. Hệ thống thoát nước mưa và nước thải
Phải tách riêng nước mưa và nước thải sinh hoạt (trừ trường hợp đặc biệt có lý do kỹ thuật).
Nước thải phải xử lý đạt quy chuẩn QCVN 14:2008/BTNMT trước khi xả thải.
Đối với dự án từ 50 ha trở lên: cần bố trí hồ điều hòa và trạm bơm nếu địa hình không thuận lợi.
4. Hệ thống điện – chiếu sáng công cộng
Cung cấp điện liên tục, an toàn, đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt.
Trạm biến áp phải phù hợp với công suất sử dụng dự kiến.
Chiếu sáng công cộng bố trí dọc các trục giao thông, công viên, lối đi bộ.
5. Thông tin liên lạc – viễn thông
Kết nối hạ tầng viễn thông, internet băng rộng, truyền hình cáp.
Khuyến khích ngầm hóa toàn bộ hệ thống dây dẫn (trong đô thị loại I, II, III là bắt buộc).
6. Thu gom và xử lý chất thải rắn
Phải có điểm tập kết rác trung gian hợp vệ sinh, diện tích tối thiểu 10–20 m²/khu dân cư.
Hệ thống thu gom rác đảm bảo tần suất ≥1 lần/ngày.
Dự án phải có hợp đồng với đơn vị có chức năng xử lý chất thải.
Các hạng mục hạ tầng xã hội bắt buộc
1. Trường học các cấp
Phải được bố trí phù hợp với quy mô dân số dự kiến của khu đô thị. Cụ thể:
| Loại trường | Quy mô tối thiểu | Bán kính phục vụ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Mầm non | 1 trường/2.000 người | ≤ 500m | Ưu tiên bố trí trong từng cụm nhà ở |
| Tiểu học | 1 trường/5.000 người | ≤ 1.000m | Có thể chia theo cụm dân cư |
| THCS | 1 trường/7.000 – 10.000 người | ≤ 1.500m | Bố trí theo quy hoạch cấp khu vực |
⚠️ Nếu không đủ quỹ đất, có thể sử dụng giải pháp trường học liên kết, chia ca, trường công tư kết hợp, nhưng vẫn phải đảm bảo chỉ tiêu tối thiểu.
2. Trạm y tế
Tối thiểu 1 trạm y tế/10.000 dân.
Diện tích từ 400–800 m²/trạm, có khu vực cấp cứu, phòng khám, phòng tiêm chủng.
3. Chợ dân sinh hoặc trung tâm thương mại
Tùy theo quy mô và định hướng dự án: bố trí chợ cấp khu dân cư hoặc trung tâm thương mại – dịch vụ.
Diện tích tối thiểu 2–5 m²/người cho thương mại – dịch vụ.
4. Cây xanh – công viên
Diện tích cây xanh tối thiểu:
≥6 m²/người với khu đô thị loại I, II.
≥2 m²/người với khu đô thị loại IV, V.
Mỗi cụm nhà ở phải có vườn hoa, sân chơi trẻ em, công viên nhỏ trong bán kính ≤300m.
5. Công trình văn hóa cộng đồng
Bao gồm: nhà văn hóa, sân chơi đa năng, thư viện nhỏ, sân thể thao…
Diện tích khoảng 0,3 – 0,5 m²/người.
6. Bãi đỗ xe công cộng
Tối thiểu 3–4 m²/người (gồm cả tầng hầm nếu có).
Vị trí thuận tiện, dễ tiếp cận từ các khu chức năng chính.
Yêu cầu về đồng bộ hạ tầng và phân kỳ đầu tư
Chủ đầu tư bắt buộc phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ theo từng giai đoạn được phê duyệt.
Hạ tầng kỹ thuật phải hoàn thành trước hoặc cùng tiến độ xây dựng nhà ở.
Sau khi hoàn thiện, các công trình hạ tầng (đường, điện, nước, cây xanh...) phải bàn giao lại cho chính quyền địa phương hoặc đơn vị quản lý vận hành.
Các khu đô thị quy mô lớn (trên 100 ha) cần lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và có phương án quản lý lâu dài sau đầu tư.
Lời kết
Việc đầu tư một dự án khu đô thị không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là cam kết với cộng đồng và môi trường đô thị. Hạ tầng kỹ thuật và xã hội không thể xem nhẹ hay “làm sau”, mà phải là nền móng tiên quyết cho mọi quy hoạch.
Một khu đô thị có chất lượng sống tốt, bền vững và văn minh là khu đô thị mà ngay từ đầu đã được đầu tư đầy đủ các hạng mục hạ tầng theo quy định pháp luật. Đó cũng là cách để bảo vệ lợi ích lâu dài cho cả người dân – nhà đầu tư – và chính quyền địa phương.
Liên hệ tư vấn thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
