Những hạn chế của loại hình Apartment kết hợp Hotel tại Việt Nam
Trong bối cảnh ngành du lịch và lưu trú tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, loại hình khách sạn kết hợp apartment – thường được gọi là serviced apartment hoặc aparthotel – đã nổi lên như một lựa chọn hấp dẫn, kết hợp giữa tiện nghi khách sạn cao cấp và không gian sống thoải mái như căn hộ. Loại hình này cung cấp các dịch vụ như dọn phòng, bếp riêng, hồ bơi, gym và vị trí trung tâm, phù hợp cho du khách dài hạn, chuyên gia nước ngoài (expats) và gia đình. Tuy nhiên, giống như bất kỳ mô hình kinh doanh nào, aparthotel cũng tồn tại một số hạn chế. Bài luận này sẽ phân tích các hạn chế đó, đề xuất cách khắc phục, đồng thời chứng minh rằng đây vẫn là một xu hướng tuyệt vời trong các loại hình lưu trú tại Việt Nam, dựa trên dữ liệu thị trường và lợi ích thực tiễn.
Trước hết, cần thừa nhận rằng aparthotel đối mặt với một số hạn chế đáng kể, chủ yếu liên quan đến chi phí, quy định pháp lý và chất lượng dịch vụ. Một trong những vấn đề nổi bật là chi phí cao hơn so với căn hộ thông thường hoặc khách sạn cơ bản, đặc biệt ở các vị trí trung tâm như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Điều này khiến mô hình này ít hấp dẫn với du khách ngân sách hạn chế hoặc lưu trú ngắn hạn, dẫn đến tỷ lệ chiếm chỗ biến động, đặc biệt trong các giai đoạn dịch bệnh hoặc suy thoái kinh tế. Ví dụ, trong quý 1/2020, nhiều dự án serviced apartment đã từ chối khách ngắn hạn để bảo vệ khách dài hạn, khiến tỷ lệ chiếm chỗ giảm mạnh. Thứ hai, vấn đề thiếu riêng tư là một hạn chế khác, vì một số dịch vụ như dọn phòng định kỳ có thể xâm phạm không gian cá nhân, hoặc các tiện ích chung như hồ bơi và gym dễ dẫn đến tiếng ồn và đông đúc. Ngoài ra, tại Việt Nam, quy định pháp lý là rào cản lớn: Từ năm 2014, việc cho thuê ngắn hạn trong căn hộ chung cư bị cấm, và Quyết định số 26/2023/QĐ-UBND đã siết chặt hơn nữa, khiến các nhà đầu tư đối mặt với rủi ro phạt tiền, mất tiền đặt cọc hoặc thậm chí đình chỉ hoạt động. Các vấn đề khác bao gồm chất lượng vật liệu và dịch vụ kém ở một số tòa nhà cũ, dẫn đến khiếu nại từ khách hàng, cũng như thách thức trong quản lý như ô nhiễm tiếng ồn, an toàn và trốn thuế. Những hạn chế này không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận mà còn làm giảm sức cạnh tranh so với khách sạn truyền thống hoặc nền tảng như Airbnb.
Dễ dàng khắc phục hạn chế của Aparthotel
Để khắc phục các hạn chế trên, các nhà đầu tư và quản lý aparthotel có thể áp dụng nhiều giải pháp chiến lược, tập trung vào tối ưu hóa chi phí, tuân thủ pháp lý và nâng cao trải nghiệm khách hàng. Đầu tiên, về chi phí cao, cần kiểm soát chi phí vận hành mà không giảm chất lượng, chẳng hạn như áp dụng mô hình hybrid staffing (kết hợp nhân viên cố định và tự động hóa) để giảm chi phí nhân sự, hoặc sử dụng hệ thống quản lý tài sản (PMS) để tự động hóa quy trình đặt phòng và thanh toán. Các gói dịch vụ linh hoạt, như cho phép khách tự nấu ăn thay vì phụ thuộc vào F&B, có thể giảm chi phí dài hạn cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với thiếu riêng tư, giải pháp là thiết kế cửa vào riêng biệt cho từng căn hộ, tăng cường an ninh bằng hệ thống truy cập thông minh (smart access), và cá nhân hóa dịch vụ như lịch dọn phòng theo yêu cầu. Về quy định pháp lý tại Việt Nam, các dự án nên tuân thủ nghiêm ngặt bằng cách đăng ký mô hình kinh doanh rõ ràng (ví dụ: condotel được công nhận pháp lý), hợp tác với chính quyền địa phương để tránh phạt, và áp dụng công nghệ để theo dõi thuế và an toàn. Ngoài ra, để đối phó với chi phí tăng (tiện ích, nội thất), cần tích hợp thực hành bền vững như năng lượng tái tạo và vật liệu thân thiện với môi trường, đồng thời nâng cao marketing qua website và mạng xã hội để thu hút khách hàng tiềm năng. Những biện pháp này không chỉ giải quyết hạn chế mà còn tăng cường lợi thế cạnh tranh.
Aparthotel trở thành lựa chọn hoàn hảo trong thời gian tới
Mặc dù tồn tại hạn chế, aparthotel vẫn là một xu hướng tuyệt vời trong các loại hình lưu trú tại Việt Nam, được chứng minh qua dữ liệu tăng trưởng và lợi ích vượt trội. Thị trường serviced apartment ở Việt Nam đang bùng nổ, với tỷ lệ chiếm chỗ trung bình đạt 86% trong quý 1/2025, tăng 2% so với quý trước và 4% so với năm ngoái, đặc biệt ở phân khúc cao cấp A và B. Ở khu vực Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam, thị trường này dự kiến tăng trưởng với tốc độ CAGR 12.6% từ 2025 đến 2032, nhờ nhu cầu từ "bleisure" (kết hợp kinh doanh và nghỉ dưỡng). Lợi ích chính là sự linh hoạt: Không gian rộng rãi hơn khách sạn thông thường, bếp riêng giúp tiết kiệm chi phí ăn uống, và tiện nghi như gym, hồ bơi, khu vực làm việc lai phù hợp cho lưu trú ngắn đến trung hạn (từ vài tuần đến vài tháng). Tại Việt Nam, mô hình này đặc biệt phù hợp với dòng khách expats và gia đình, nhờ vị trí trung tâm và tích hợp công nghệ, bền vững – các xu hướng toàn cầu đang lan tỏa. So với khách sạn truyền thống, aparthotel mang lại cảm giác "nhà khỏi nhà" (home away from home), tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư và đa dạng hóa lựa chọn lưu trú, góp phần thúc đẩy du lịch Việt Nam sau đại dịch. Các dự án thành công như ở quận 1 TP. Hồ Chí Minh hay Tây Hồ Hà Nội chứng tỏ tiềm năng, đặc biệt khi nhu cầu từ du lịch và kinh doanh tiếp tục tăng.
Dù aparthotel có những hạn chế về chi phí, riêng tư và quy định pháp lý, các giải pháp như tự động hóa, tuân thủ luật và marketing hiệu quả hoàn toàn có thể khắc phục. Với tốc độ tăng trưởng ấn tượng và lợi ích vượt trội, loại hình này không chỉ là xu hướng mà còn là tương lai của ngành lưu trú tại Việt Nam, góp phần nâng cao vị thế du lịch quốc gia trên bản đồ thế giới.
Liên hệ thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
