Những điểm đáng chú ý trong Luật Quy Hoạch hiện hành
Trong giai đoạn phát triển hiện nay, quy hoạch không chỉ là công cụ điều tiết không gian lãnh thổ mà còn đóng vai trò trung tâm trong thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng, đô thị hóa và bảo đảm phát triển bền vững. Với việc ban hành Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 và gần đây nhất là Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 (có hiệu lực từ 01/7/2025), Việt Nam đang từng bước xây dựng một hệ thống quy hoạch hiện đại, thống nhất và minh bạch. Bài viết này sẽ phân tích sâu các điểm nổi bật và hệ lụy thực tiễn mà các chủ thể – đặc biệt là nhà đầu tư – cần quan tâm.
Chúng tôi xin tổng hợp những điểm đang lưu ý giúp chủ đầu tư hiểu rõ về nội dung chính trong luật quy hoạch:
1. Sự thay đổi trong tư duy và cách tiếp cận quy hoạch
1.1 Từ quy hoạch ngành sang quy hoạch tích hợp
Trước đây, các quy hoạch thường được xây dựng theo hướng “ngành nào lo ngành nấy”, dẫn đến tình trạng chồng chéo, xung đột và thiếu đồng bộ giữa các loại quy hoạch như: sử dụng đất, xây dựng, giao thông, môi trường, thủy lợi… Luật Quy hoạch mới đã khắc phục điểm yếu này bằng việc thiết lập một hệ thống quy hoạch tích hợp, có tính liên kết vùng và phân cấp rõ ràng.
Điều này mang lại lợi ích kép:
Thống nhất định hướng phát triển không gian trên toàn quốc và giữa các cấp chính quyền.
Tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên và cơ sở hạ tầng, giảm chi phí đầu tư, nhất là đối với các dự án liên ngành hoặc liên vùng.
1.2 Quy hoạch là "tiền đề pháp lý" bắt buộc
Thay vì chỉ là định hướng, các bản quy hoạch sau khi được phê duyệt trở thành căn cứ pháp lý bắt buộc để:
Phê duyệt chủ trương đầu tư.
Cấp phép xây dựng.
Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Như vậy, một dự án dù tiềm năng kinh tế cao nhưng nếu không phù hợp quy hoạch thì cũng không thể triển khai hợp pháp. Đây là điểm mấu chốt mà nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi lập chiến lược phát triển dự án.
2. Công khai, minh bạch và trách nhiệm hóa quy hoạch
2.1 Công bố quy hoạch bắt buộc và minh bạch
Một điểm mới đáng ghi nhận là quy định quy hoạch sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai trong vòng 15 ngày, và phải cập nhật lên hệ thống thông tin quy hoạch quốc gia. Việc này tạo điều kiện để:
Doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin.
Ngăn chặn tình trạng "quy hoạch mập mờ", đầu cơ đất đai, thao túng thông tin để trục lợi.
Ngoài ra, hệ thống bản đồ quy hoạch số hóa cũng đang được các địa phương triển khai, giúp nhà đầu tư xem nhanh vị trí, ranh giới và định hướng sử dụng đất ở cấp thửa.
2.2 Trách nhiệm của cơ quan quản lý
Luật quy định rõ: nếu quy hoạch sai lệch, không khả thi, gây thiệt hại cho bên liên quan thì cơ quan lập, thẩm định hoặc phê duyệt phải chịu trách nhiệm. Việc này buộc các bên tham gia xây dựng quy hoạch nâng cao chất lượng và tính thực tiễn, thay vì “vẽ để có” như một số trường hợp trước đây.
3. Cơ chế điều chỉnh quy hoạch linh hoạt nhưng có kiểm soát
3.1 Hai hình thức điều chỉnh
Luật phân biệt:
Điều chỉnh tổng thể: áp dụng khi định hướng phát triển thay đổi đáng kể (thay đổi mục tiêu, chức năng sử dụng lớn…).
Điều chỉnh cục bộ: khi cần điều chỉnh nhỏ, không làm thay đổi tính chất tổng thể.
Điều này giúp các dự án đầu tư có thể điều chỉnh phù hợp thực tế thị trường mà không cần lập lại toàn bộ quy hoạch, tiết kiệm thời gian và chi phí.
3.2 Điều kiện điều chỉnh chặt chẽ
Việc điều chỉnh phải:
Có lý do chính đáng (phát sinh yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật…).
Được thẩm định, lấy ý kiến cộng đồng nếu ảnh hưởng dân cư.
Cơ chế này ngăn chặn việc lạm dụng điều chỉnh quy hoạch để “chạy dự án” hay tạo ra lợi ích nhóm trong phân lô, bán nền.
4. Gắn kết quy hoạch với kế hoạch sử dụng đất
4.1 Không nằm trong kế hoạch sử dụng đất thì không được đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng là: đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất 5 năm hoặc hàng năm thì chưa thể thực hiện dự án. Đây là điểm mà nhà đầu tư cần hiểu rõ khi tiếp cận đất đai tại địa phương.
4.2 Cập nhật kế hoạch sử dụng đất là yêu cầu chiến lược
Nhà đầu tư cần thường xuyên theo dõi:
Các đợt lập, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp huyện/tỉnh.
Công bố quỹ đất công, đất đấu giá hoặc kêu gọi đầu tư do địa phương thực hiện hàng năm.
Việc nắm bắt đúng thời điểm sẽ giúp nhà đầu tư đón đầu chính sách, mở rộng quỹ đất hợp pháp và đúng quy trình.
5. Thẩm quyền, phân cấp và cải cách hành chính
5.1 Phân cấp rõ thẩm quyền
Luật mới quy định:
Trung ương phê duyệt quy hoạch tổng thể quốc gia, vùng.
Tỉnh lập và phê duyệt quy hoạch tỉnh.
Huyện và xã có trách nhiệm triển khai, giám sát thực hiện.
Nhờ đó, giảm tình trạng chồng chéo, đùn đẩy giữa các cấp, đồng thời tạo điều kiện để địa phương chủ động hơn trong mời gọi và hỗ trợ đầu tư.
5.2 Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến quy hoạch
Các bước lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch được rút gọn, thời gian thẩm định và phản hồi từ các bộ ngành được giới hạn rõ ràng. Điều này giúp:
Rút ngắn thời gian chờ đợi cho doanh nghiệp.
Tăng khả năng triển khai dự án nhanh chóng, kịp thời cơ thị trường.
6. Những lưu ý chiến lược cho nhà đầu tư
6.1 Không “đi tắt” quy hoạch
Việc “xem nhẹ” yếu tố quy hoạch hoặc dùng mối quan hệ để “xin điều chỉnh” quy hoạch hiện nay không còn dễ dàng. Luật đã siết chặt điều kiện, trình tự và quy định trách nhiệm cụ thể, nên chiến lược đầu tư cần đi từ nền tảng quy hoạch thay vì “lách luật”.
6.2 Ưu tiên các khu vực đã có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất rõ ràng
Đây là tiêu chí quan trọng giúp:
Rút ngắn thủ tục pháp lý.
Tăng tính thanh khoản và khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng.
Hạn chế rủi ro bị “treo” dự án do vướng quy hoạch.
Kết luận
Luật Quy hoạch hiện hành, với tinh thần tích hợp, đồng bộ và minh bạch, đang mở ra một giai đoạn mới trong công tác quản lý và phát triển không gian quốc gia. Đối với các nhà đầu tư, luật không chỉ là “rào cản pháp lý” mà chính là kim chỉ nam để tìm kiếm cơ hội, lựa chọn vị trí và triển khai chiến lược đầu tư bền vững. Việc hiểu đúng và vận dụng linh hoạt các quy định trong luật là điều kiện tiên quyết để thành công trong môi trường kinh doanh đang ngày càng chuyên nghiệp và minh bạch hóa tại Việt Nam.
Liên hệ tư vấn quy hoạch:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
