Hiện tại và tương lai của mô hình Apartment tại Việt Nam
Trong bức tranh đổi mới không ngừng của ngành du lịch và bất động sản lưu trú, một làn gió mới đang âm thầm nhưng mạnh mẽ định hình lại cách con người trải nghiệm những ngày xa nhà – đó là mô hình khách sạn kết hợp apartment. Không chỉ đơn thuần là nơi ngủ qua đêm hay trú chân tạm bợ, mô hình này là sự giao thoa tinh tế giữa sự riêng tư ấm cúng của căn hộ và tiện ích sang trọng của khách sạn cao cấp. Ở đó, một bữa sáng được phục vụ tận phòng có thể nối tiếp buổi họp trực tuyến trong không gian phòng khách riêng, rồi chiều đến là khoảnh khắc thả mình bên hồ bơi nhìn ngắm thành phố lên đèn.
Từ những con phố nhộn nhịp ở trung tâm đô thị cho tới những bãi biển trải dài mát rượi, khách sạn kết hợp apartment đang trở thành lựa chọn của chuyên gia quốc tế, doanh nhân, gia đình và du khách cao cấp. Đây không chỉ là xu hướng lưu trú mới, mà còn là “bản thiết kế tương lai” của ngành khách sạn – nơi trải nghiệm, tiện nghi và giá trị đầu tư hòa quyện trong một chỉnh thể hoàn hảo.
Xu hướng hotel kết hợp apartment
Trong những năm gần đây, thị trường lưu trú cao cấp tại Việt Nam chứng kiến sự nổi lên mạnh mẽ của mô hình hotel kết hợp apartment, hay còn gọi là serviced apartment. Đây là loại hình kết hợp giữa tiện nghi sinh hoạt của căn hộ và dịch vụ tiêu chuẩn khách sạn, mang lại sự thoải mái cho khách lưu trú dài ngày, đồng thời vẫn đáp ứng nhu cầu dịch vụ toàn diện của khách ngắn hạn.
Không chỉ phổ biến ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, mô hình này còn mở rộng tới các điểm du lịch biển và khu công nghiệp, nơi tập trung chuyên gia nước ngoài, doanh nhân và khách du lịch cao cấp.
Khâu thiết kế – yếu tố quyết định trải nghiệm
Thiết kế là điểm mấu chốt để mô hình hotel-apartment thành công.
Bố cục căn hộ: Thường từ 40–120 m², gồm 1–3 phòng ngủ, phòng khách, bếp riêng, khu giặt phơi, ban công và nhà vệ sinh riêng biệt.
Tích hợp không gian tiện ích: Khách thuê có thể sử dụng hồ bơi, phòng gym, spa, nhà hàng, quầy bar, lounge, khu BBQ ngoài trời và phòng họp chung.
Vật liệu & phong cách: Xu hướng thiết kế hiện nay ưu tiên sự tối giản sang trọng (modern minimalist), sử dụng gỗ tự nhiên, kính lớn lấy sáng, và màu sắc trung tính kết hợp điểm nhấn trang trí tinh tế.
Tối ưu công năng linh hoạt: Phòng có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, từ lưu trú ngắn hạn sang dài hạn mà không cần thay đổi kết cấu.
Dịch vụ đi kèm – lợi thế cạnh tranh so với chung cư cho thuê
Serviced apartment vượt trội so với căn hộ thông thường nhờ dịch vụ trọn gói:
Dọn phòng và giặt ủi định kỳ (daily hoặc weekly housekeeping).
An ninh và lễ tân 24/7, hệ thống camera và thẻ từ ra vào.
Dịch vụ ẩm thực: bữa sáng buffet, phục vụ món tận phòng, hoặc hỗ trợ nấu ăn theo yêu cầu.
Hỗ trợ hành chính và cá nhân: đưa đón sân bay, đặt vé, hỗ trợ thủ tục tạm trú, dịch thuật.
Kết nối cộng đồng: tổ chức sự kiện nhỏ, khu vực lounge chung, co-working space.
Điểm mạnh của mô hình này là khách hàng vừa được tận hưởng không gian sống riêng tư như ở nhà, vừa được phục vụ tiện nghi như tại khách sạn 5 sao.
Đối tượng khách chủ đạo
Chuyên gia nước ngoài đến làm việc dài hạn (3–12 tháng) tại các khu công nghiệp hoặc trụ sở công ty quốc tế.
Doanh nhân và nhân viên công tác cần nơi lưu trú chuyên nghiệp, tiện nghi, linh hoạt về thời gian.
Gia đình đi du lịch dài ngày muốn không gian rộng rãi và tự do nấu ăn.
Khách du lịch cao cấp tìm kiếm trải nghiệm lưu trú khác biệt, ít gò bó hơn khách sạn truyền thống.
Tiềm năng phát triển và cơ hội đầu tư
Tăng trưởng ổn định: Theo số liệu CBRE 2024, tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội và TP.HCM đạt 80–90%, giá thuê cao hơn căn hộ thường 20–40%.
Nguồn cầu bền vững: FDI tăng mạnh, kéo theo hàng chục nghìn chuyên gia quốc tế tới làm việc mỗi năm.
Phù hợp với xu hướng du lịch trải nghiệm: Du khách muốn tận hưởng cảm giác “sống như người địa phương” thay vì chỉ ở khách sạn.
Tối ưu quỹ đất: Nhà đầu tư khách sạn có thể bố trí thêm các tầng hoặc khối apartment trong cùng dự án để tăng nguồn thu và đa dạng hóa đối tượng khách.
Tiềm năng gắn với du lịch
Tại các thành phố du lịch biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc: mô hình này thu hút nhóm khách gia đình, nhóm bạn du lịch dài ngày.
Tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM: phục vụ khách công tác dài hạn và kết hợp khám phá địa phương.
Phục vụ du lịch MICE: đoàn khách hội nghị, hội thảo có thể kết hợp lưu trú trong các căn hộ tiện nghi, tiết kiệm chi phí tổ chức.
Phân tích mô hình doanh thu
Mô hình hotel-apartment có hai nguồn thu chính:
Doanh thu lưu trú: tính theo giá thuê ngày, tuần hoặc tháng.
Doanh thu dịch vụ bổ sung: ẩm thực, giặt ủi, spa, phòng họp, đưa đón, cho thuê thiết bị.
Ví dụ mô hình tài chính cho dự án 100 căn hotel-apartment (TP.HCM)
Quy mô: 100 căn hộ, diện tích trung bình 60 m².
Giá thuê trung bình:
Ngắn hạn: 2,5 triệu VNĐ/đêm (~100 USD).
Dài hạn: 45 triệu VNĐ/tháng (~1.800 USD).
Tỷ lệ phân bổ khách: 60% dài hạn, 40% ngắn hạn.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình: 85%.
Doanh thu ước tính hàng tháng:
Khách dài hạn: 60 căn × 45 triệu × 85% ≈ 2,295 tỷ VNĐ.
Khách ngắn hạn: 40 căn × 2,5 triệu × 26 ngày × 85% ≈ 2,21 tỷ VNĐ.
Doanh thu dịch vụ bổ sung (15% doanh thu lưu trú) ≈ 680 triệu VNĐ.
Tổng doanh thu/tháng ≈ 5,185 tỷ VNĐ (~62,2 tỷ VNĐ/năm).
Với chi phí vận hành khoảng 40–45% doanh thu, lợi nhuận gộp hàng năm có thể đạt 34–37 tỷ VNĐ, chưa tính giá trị tăng của bất động sản.
Nhận định về tương lai thị trường tại Việt Nam
Tăng trưởng mạnh: Mô hình hotel-apartment sẽ tiếp tục mở rộng tại các thành phố lớn và điểm du lịch trọng điểm, nhờ nhu cầu lưu trú dài hạn tăng cao.
Sự tham gia của tập đoàn quốc tế: Accor, Marriott, IHG… đang tích cực triển khai dự án serviced apartment, kéo theo chuẩn dịch vụ và thiết kế ngày càng nâng cao.
Tính ổn định trong khủng hoảng: Khác với khách sạn thuần túy phụ thuộc nhiều vào khách du lịch, hotel-apartment duy trì công suất cao nhờ khách dài hạn, giúp giảm rủi ro biến động thị trường.
Tiềm năng đầu tư lâu dài: Ngoài dòng tiền ổn định, giá trị tài sản bất động sản trong phân khúc này thường tăng nhanh hơn so với chung cư truyền thống nhờ vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao.
Lời kết
Hotel kết hợp apartment không chỉ là một xu hướng nhất thời mà đang trở thành một chuẩn mực mới của ngành lưu trú cao cấp tại Việt Nam. Sự kết hợp giữa không gian sống riêng tư, tiện nghi đầy đủ và dịch vụ tiêu chuẩn khách sạn giúp mô hình này chinh phục cả khách ngắn hạn lẫn dài hạn. Với tốc độ đô thị hóa, phát triển du lịch và dòng vốn FDI hiện nay, đây là phân khúc giàu tiềm năng, hứa hẹn đem lại lợi nhuận bền vững cho các nhà đầu tư trong 10–20 năm tới.
Liên hệ tư vấn thiết kế
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
