1. Khái niệm và phạm vi quy hoạch chung cư thương mại
Quy hoạch chung cư thương mại là quá trình xác định tổ chức không gian, hạ tầng và công năng của dự án nhà ở thương mại theo các quy chuẩn hiện hành. Công tác quy hoạch không chỉ bao gồm việc bố trí các khối tháp căn hộ, khối thương mại mà còn đảm bảo sự phù hợp với định hướng phát triển đô thị, dân số và các quy hoạch cấp trên như quy hoạch chung, phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500. Đối với chủ đầu tư mới, hiểu đúng phạm vi quy hoạch là cơ sở để triển khai dự án đúng quy định, đồng thời tối ưu hóa hiệu quả khai thác, đảm bảo hài hòa giữa nhu cầu ở, kinh doanh và tiện ích cộng đồng.
2. Căn cứ pháp lý cần nắm rõ
Trong quá trình quy hoạch chung cư thương mại, chủ đầu tư cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật như Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch đô thị, cùng các nghị định và quy chuẩn kỹ thuật như QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng và QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư. Ngoài ra, các tiêu chuẩn liên quan đến phòng cháy chữa cháy, thoát nước, giao thông và môi trường cũng là yêu cầu bắt buộc. Việc nắm vững và cập nhật kịp thời các văn bản pháp lý giúp chủ đầu tư tránh sai sót, rút ngắn thời gian thẩm định và đảm bảo dự án được phê duyệt thuận lợi.
3. Khảo sát và phân tích hiện trạng khu đất
Khảo sát hiện trạng là bước khởi đầu quan trọng nhằm xác định đặc điểm tự nhiên, hạ tầng và điều kiện liên kết vùng của lô đất. Chủ đầu tư cần phân tích các yếu tố như hướng nắng, hướng gió, cao độ nền, giao thông tiếp cận, hạ tầng kỹ thuật hiện hữu và các công trình xung quanh. Đây là cơ sở để xác định giải pháp bố trí mặt bằng tổng thể, tối ưu thông gió – chiếu sáng tự nhiên, đồng thời hạn chế rủi ro về môi trường và ảnh hưởng đến cộng đồng. Một báo cáo khảo sát tốt sẽ giúp tiết kiệm chi phí thiết kế và hạn chế phải điều chỉnh quy hoạch về sau.
4. Xác định quy mô dân số và nhu cầu căn hộ
Việc xác định quy mô dân số dựa trên chỉ tiêu đất ở và mật độ dân số theo QCVN 01:2021/BXD là yếu tố nền tảng của lập quy hoạch. Chủ đầu tư cần dự báo nhu cầu căn hộ dựa trên phân khúc thị trường mục tiêu như trung cấp, cao cấp hoặc hạng sang, đồng thời tính toán số lượng căn hộ, số block và chiều cao tối đa hợp lý. Xác định đúng quy mô dân số không chỉ giúp kiểm soát mật độ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh và khả năng tiêu thụ của dự án.
5. Tổ chức không gian kiến trúc chung cư thương mại
Tổ chức không gian kiến trúc bao gồm bố trí khối tháp, khối thương mại (podium) và các không gian mở như sân vườn, đường dạo, hồ bơi, sân chơi trẻ em. Bố cục cần đảm bảo khoảng lùi, khoảng cách giữa các khối theo quy chuẩn, đồng thời tối ưu tầm nhìn, ánh sáng tự nhiên và sự riêng tư cho cư dân. Các khối thương mại cần được bố trí ở các tầng đế để tăng khả năng khai thác, trong khi các khối tháp căn hộ nên thiết kế dạng chữ L hoặc chữ U để tối ưu thông gió. Một phương án tổ chức không gian khoa học sẽ tăng giá trị dự án và trải nghiệm sống của cư dân.
6. Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc cần áp dụng
Chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất (FAR), chiều cao tầng, diện tích cây xanh, bãi xe và diện tích tiện ích. Tùy theo đặc điểm đô thị, chỉ tiêu FAR có thể dao động từ 8–15 lần, mật độ xây dựng từ 40–60%. Ngoài ra, dự án phải bảo đảm diện tích cây xanh tối thiểu 2m²/người và diện tích tiện ích cộng đồng phù hợp. Áp dụng đúng chỉ tiêu không chỉ đáp ứng yêu cầu pháp lý, mà còn là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi và thẩm mỹ của dự
7. Quy hoạch giao thông và hạ tầng kỹ thuật
Giao thông nội bộ phải đảm bảo đường nội khu tối thiểu 6m, có lối tiếp cận xe cứu hỏa và các điểm quay đầu theo đúng quy chuẩn. Bãi đỗ xe cần được tính toán đầy đủ, trong đó thường áp dụng 1 chỗ ô tô/100m² sàn căn hộ và 1.2 chỗ xe máy/căn hộ. Hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc, thoát nước mưa – nước thải cần bố trí khoa học, đảm bảo vận hành ổn định. Việc thiết kế tầng hầm cũng phải tuân theo quy định về dốc ram, thông gió và thoát hiểm. Quy hoạch tốt hệ thống này là chìa khóa vận hành hiệu quả toàn dự án.
8. Quy hoạch tiện ích – dịch vụ cho cư dân
Tiện ích đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị sử dụng và tăng sức cạnh tranh cho dự án chung cư thương mại. Chủ đầu tư cần bố trí hài hòa giữa tiện ích nội khu như hồ bơi, gym, sân thể thao, đường dạo, khu vui chơi trẻ em và tiện ích thương mại như trung tâm mua sắm, shophouse. Các khu vực sinh hoạt cộng đồng nên được thiết kế với diện tích tối thiểu 1m²/người và đảm bảo thông thoáng, ánh sáng tự nhiên. Việc đầu tư bài bản vào tiện ích sẽ góp phần tạo hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, thu hút người mua và nâng cao mức độ hài lòng của cư dân.
9. Lập và hoàn thiện hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500
Hồ sơ quy hoạch 1/500 bao gồm bản vẽ tổng mặt bằng, bản vẽ hạ tầng kỹ thuật, tổ chức không gian kiến trúc, phân khu chức năng và thuyết minh dự án. Chủ đầu tư cần làm rõ quy mô dân số, số tầng, công năng từng khối và các giải pháp kỹ thuật như thoát nước, cấp điện, PCCC. Ngoài ra, dự án phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) để được thẩm định song song. Một bộ hồ sơ đầy đủ, rõ ràng, tuân thủ quy chuẩn sẽ giúp dự án rút ngắn thời gian xét duyệt và hạn chế phải điều chỉnh nhiều lần.
10. Thẩm định, phê duyệt và các lưu ý quan trọng
Sau khi hoàn thiện hồ sơ, dự án được gửi đến cơ quan thẩm quyền như Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc để thẩm định các nội dung pháp lý, kỹ thuật và PCCC. Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu pháp lý đất đai, hồ sơ thiết kế và các chứng thư khảo sát để đảm bảo quy trình phê duyệt diễn ra thuận lợi. Một số lưu ý quan trọng gồm tránh tối đa hóa số lượng căn hộ vượt quá năng lực hạ tầng, ưu tiên giải pháp xanh – bền vững và khai thác hiệu quả khối đế thương mại. Việc phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn giàu kinh nghiệm sẽ giúp dự án hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng từ giai đoạn quy hoạch.
Quy hoạch chung cư thương mại là một quá trình tổng hợp đòi hỏi sự am hiểu pháp lý, tư duy kiến trúc – kỹ thuật và tầm nhìn phát triển đô thị. Khi tuân thủ đúng các bước từ phân tích hiện trạng, thiết lập chỉ tiêu, bố trí không gian đến hoàn thiện hồ sơ và thẩm định, chủ đầu tư có thể xây dựng dự án không chỉ đúng quy định mà còn tối ưu giá trị kinh doanh và sức hút thị trường. Việc đầu tư nghiêm túc ngay từ giai đoạn quy hoạch sẽ giúp dự án vận hành ổn định, mang lại trải nghiệm sống tốt hơn cho cư dân và góp phần hình thành các khu đô thị văn minh, hiện đại. Đây là nền tảng cần thiết để chủ đầu tư phát triển bền vững và nâng cao uy tín trên thị trường.
Với kinh nghiệm dày dặn và chuyên sâu, AciHome luôn hướng tới đem lại cho khách hàng những sản phẩm thiết kế tốt nhất. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận tư vấn và hỗ trợ ngay hôm nay.
Liên hệ tư vấn thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
