Quy hoạch khu đô thị đa chức năng kết hợp thương mại và NOXH
Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng ở mọi phân khúc dân cư. Một trong những xu hướng mới nổi bật hiện nay là thiết kế quy hoạch khu đô thị tích hợp đa chức năng – nơi kết hợp giữa chung cư nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thương mại, biệt thự và trung tâm thương mại (TTTM), cùng hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ. Mô hình này không chỉ tối ưu hiệu quả sử dụng đất mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của cộng đồng dân cư, đồng thời tạo ra không gian sống đa tầng lớp, đa trải nghiệm trong cùng một khu vực.
Phân khu chức năng chính
Một khu đô thị hiện đại lý tưởng được chia thành các phân khu chính sau:
Khu nhà ở xã hội: gồm các tòa chung cư cao từ 9 đến 25 tầng, mật độ xây dựng vừa phải (35–45%), thiết kế đơn giản nhưng tối ưu công năng, hướng đến người lao động có thu nhập thấp và trung bình.
Khu nhà ở thương mại: bao gồm các căn hộ thương mại, nhà liền kề, shophouse, đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở và khai thác kinh doanh dịch vụ tại tầng trệt.
Khu biệt thự: là không gian sống yên tĩnh, riêng tư, thường bố trí tại rìa khu đô thị, gần các công viên, hồ điều hòa. Gồm biệt thự song lập và đơn lập, cao 2–3 tầng.
Trung tâm thương mại: đóng vai trò là “trái tim” của đô thị, nơi tập trung các hoạt động mua sắm, giải trí, nhà hàng, siêu thị và dịch vụ thiết yếu. Có thể tích hợp vào khối đế của các tòa nhà cao tầng hoặc xây riêng biệt.
Không gian xanh và tiện ích cộng đồng: bao gồm công viên, vườn hoa, sân chơi trẻ em, sân thể thao, đường dạo bộ, và hồ nước – nhằm cân bằng sinh thái và nâng cao chất lượng sống.
Hệ thống hạ tầng công cộng: gồm trường học, nhà trẻ, trạm y tế, nhà văn hóa, bãi đỗ xe nổi hoặc ngầm, hệ thống giao thông nội khu, cấp – thoát nước, điện, viễn thông và xử lý chất thải.
Gợi ý phân chia theo bảng sau:
Khu vực --------------------------------Chức năng--------------------------------------------------------Mật độ & tầng cao gợi ý
Nhà ở xã hội (NOXH)----------------Căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp-----------------------35–45%, cao 9–25 tầng
Nhà ở thương mại--------------------Căn hộ, shophouse, nhà liền kề--------------------------------40–60%, cao 3–10 tầng
Biệt thự----------------------------------Biệt thự đơn lập, song lập-----------------------------------------25–30%, cao 2–3 tầng
Trung tâm thương mại---------------Dịch vụ, siêu thị, giải trí--------------------------------------------50–60%, cao 3–6 tầng
Không gian xanh & tiện ích---------Công viên, quảng trường, vườn dạo---------------------------≥30% tổng diện tích
Hạ tầng công cộng--------------------Trường học, y tế, nhà văn hóa-----------------------------------Rải rác theo cụm dân cư
Hạ tầng giao thông-------------------Đường nội bộ, bãi xe, trạm bus------------------------------Theo lưới ô bàn cờ, 2-3 trục chính
Mô hình quy hoạch đề xuất
Dựa trên mô hình "ngôi sao" hoặc "đô thị lõi xanh", có thể chia làm các vòng bao quanh trung tâm thương mại như sau:
Trung tâm lõi: Trung tâm thương mại, quảng trường, khu tổ chức sự kiện.
Vành đai 1 (gần lõi): Các tòa NOXH, nhà ở thương mại, shophouse.
Vành đai 2 (xa hơn): Biệt thự, công viên, trường học, hồ cảnh quan.
Vành đai giao thông: Đường trục chính ≥24m, phân chia rõ các cụm dân cư.
Cơ sở hạ tầng đô thị cần thiết
Không gian xanh và sinh thái
Tối thiểu 30% diện tích khu đô thị nên dành cho cây xanh, mặt nước, vườn dạo. Các mảng xanh được kết nối thành mạng lưới liên hoàn, giúp giảm nhiệt đô thị, cải thiện vi khí hậu và tăng giá trị bất động sản.
Hạ tầng kỹ thuật hiện đại
Hệ thống thoát nước mưa – nước thải tách biệt để tránh quá tải vào mùa mưa.
Điện – viễn thông âm đất, giảm ô nhiễm thị giác và tăng an toàn.
Trạm xử lý rác mini, ứng dụng công nghệ tái chế tại nguồn.
Hạ tầng xã hội
Trường học đa cấp: mỗi cụm dân cư lớn đều có ít nhất một trường mầm non và tiểu học.
Trạm y tế – phòng khám: tích hợp vào khối đế hoặc riêng biệt gần TTTM.
Nhà văn hóa – sinh hoạt cộng đồng: nơi tổ chức hội họp, sự kiện địa phương, thúc đẩy sự gắn kết cư dân.
Nguyên tắc quy hoạch tích hợp
Đa dạng loại hình cư trú: hỗn hợp giữa NOXH, thương mại và biệt thự để tạo cộng đồng nhiều tầng lớp.
Phân cấp không gian sống: biệt thự yên tĩnh – nhà thương mại sôi động – NOXH có tiện ích đi kèm.
Chống "khu ổ chuột hóa" NOXH: bố trí đan xen với thương mại, cảnh quan đẹp, kiểm soát mật độ.
Tăng tính kết nối và chia sẻ hạ tầng: các khu cùng dùng chung công viên, trường học, nhà văn hóa.
Khối đế đa năng: Tầng 1–3 có thể là siêu thị, cửa hàng tiện ích, dịch vụ công, phòng khám nhỏ… phục vụ cư dân trong bán kính đi bộ.
Liên thông giao thông nội bộ: quy hoạch các tuyến đường nội khu đủ rộng (rộng ≥13m), vỉa hè có cây xanh, phân luồng rõ ràng giữa người đi bộ và xe cơ giới.
Tách biệt hợp lý: tránh để TTTM gây ồn hoặc ảnh hưởng đến khu NOXH; có thể sử dụng hành lang xanh, hồ nước hoặc công viên làm ranh giới mềm.
Tối ưu chất lượng sống
Không gian sống xanh: diện tích cây xanh và mặt nước tối thiểu nên đạt ≥30% tổng diện tích quy hoạch.
Chi phí sinh hoạt thấp: thiết kế hệ thống năng lượng mặt trời, thông gió tự nhiên, giảm chi phí điện nước.
Phù hợp thu nhập thấp: diện tích căn hộ nhỏ (30–70m²), thiết kế thông minh, đầy đủ tiện ích cơ bản.
Vị trí quy hoạch
Gần các trục giao thông lớn, nhưng không quá gần đường quốc lộ gây ồn.
Tiếp cận thuận tiện đến các khu công nghiệp (nơi tập trung đối tượng thu nhập thấp).
Có kết nối với hệ thống xe buýt, metro hoặc bến trung chuyển.
Gợi ý tỷ lệ phân chia chức năng cho một khu đô thị 20–30ha
Chức năng------------------------------------------Tỷ lệ gợi ý
Nhà ở xã hội-----------------------------------------20–25%
Nhà ở thương mại---------------------------------25–30%
Biệt thự-----------------------------------------------10–15%
Trung tâm thương mại – dịch vụ---------------10–15%
Cây xanh – mặt nước-----------------------------15–20%
Hạ tầng công cộng khác--------------------------5–10%
Lời kết
Thiết kế khu đô thị tích hợp chung cư nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, biệt thự và trung tâm thương mại là giải pháp thiết thực và tiên phong, phù hợp với định hướng phát triển đô thị của Việt Nam trong thập kỷ tới. Mô hình này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp mà còn nâng cao chất lượng sống, thúc đẩy kinh tế địa phương và tạo ra môi trường sống bền vững, thân thiện với con người và thiên nhiên.
Liên hệ tư vấn thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
