I. Bối cảnh với dự án khách sạn 4-5 sao
Trong bối cảnh Việt Nam bổ sung hàng loạt luật và nghị định mới có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, các dự án khách sạn cao cấp (4–5 sao) đối mặt với nhiều rủi ro phát sinh mới, bên cạnh những rủi ro truyền thống vốn đã tồn tại. Việc nhận diện, phân nhóm và đề xuất biện pháp xử lý rủi ro sớm một cách chặt chẽ sẽ là yếu tố quan trọng quyết định thành bại của dự án.
II. Phân tích các nhóm rào cản theo quy định sau 01/07/2025
1. Rủi ro pháp lý và thủ tục
Phân cấp thực hiện thủ tục về đất đai (NĐ 151/2025/NĐ-CP): Cơ quan cấp xã được phân quyền xử lý hồ sơ đất đai, nhưng nếu thiếu năng lực chuyên môn sẽ dẫn đến sai sót, thủ tục kéo dài, và tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại.
Giấy phép xây dựng (NĐ 144/2025/NĐ-CP): Việc thẩm định giấy phép cho công trình khách sạn quy mô lớn do UBND tỉnh thực hiện, dẫn tới nguy cơ chậm tiến độ nếu địa phương chưa đủ năng lực chuyên môn.
2. Rủi ro đất đai và quy hoạch
Luật Đất đai 2025: Cấm tách thửa đối với nhiều loại đất, bao gồm đất thương mại dịch vụ, khiến việc huy động đối tác hoặc nhà đầu tư thứ cấp gặp khó.
Giá đất chưa cập nhật đồng bộ: Với quy định vẫn áp dụng giá đất cũ đến cuối 2025, nguy cơ tính sai tổng vốn đầu tư, ảnh hưởng hiệu quả kinh doanh.
3. Rủi ro xây dựng và chuẩn kỹ thuật
NĐ 175/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết về việc kiểm tra chất lượng công trình và bảo trì sau xây dựng. Khách sạn 4–5 sao bắt buộc phải được nghiệm thu đầy đủ mới được phép vận hành.
Luật PCCC 55/2024: Tăng cường nghiêm ngặt về an toàn cháy nổ. Nếu bỏ qua giai đoạn thiết kế - thi công PCCC sẽ không được phê duyệt hạng sao.
4. Rủi ro tài chính và thuế
NĐ 186/2025/NĐ-CP: Quy định nghiêm về việc sử dụng tài sản công trong đầu tư. Dự án khách sạn có sự tham gia của nhà nước cần đầy đủ hồ sơ chứng minh hiệu quả.
NĐ 181/2025/NĐ-CP: Cập nhật về thuế GTGT, quy định rõ chi phí đầu vào được khấu trừ, nếu tính sai có thể bị phạt thuế hoặc đốc thu.
5. Rủi ro quản trị và vận hành
Phân cấp quản lý giữa các cấp (xã, huyện, tỉnh) khiến dễ xảy ra thiếu đồng bộ, thiếu giám sát.
Rủi ro vi phạm Luật Di sản, Luật Quy hoạch đô thị mới (47/2024/QH15) nếu dự án ảnh hưởng đến khu vực bảo tồn hoặc danh lam thắng cảnh.
III. Đề xuất biện pháp giảm thiểu rủi ro
Thuê đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu, đánh giá từng khía cạnh quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật, PCCC, thuế v.v...
Xây dựng lộ trình thực hiện pháp lý theo quy định mới, từ quy hoạch đất, giấy phép xây dựng, thẩm định PCCC, nghiệm thu và vận hành.
Thiết lập hệ thống kiểm tra, đánh giá nội bộ và đối chiếu nghiệm thu theo chuẩn ISO/TCVN đối với công trình khó và phức tạp.
Bổ sung quỹ dự phòng tài chính 20-30%, để ứng phó biến động vốn, đầu tư công trình PCCC hoặc kiểm định chất lượng bất ngờ.
IV. Lời kết
Trong bối cảnh hệ thống pháp lý Việt Nam thay đổi sau 01/07/2025, dự án khách sạn 4–5 sao cần một hệ quy trình thực hiện chặt chẽ, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về đất đai, xây dựng, thuế và tiêu chuẩn nghiệm thu. Công tác đánh giá rủi ro phải được thực hiện từ đầu, với sự tham gia của các nhà chuyên môn đa ngành, nhằm đảm bảo dự án vừa hiệu quả kinh tế, vừa hợp pháp đúng quy trình.
