Dưới đây là phân tích tổng hợp và chuyên sâu về dự án khách sạn ven biển 20–40 tầng, mặt bằng điển hình 400–600 m²/tầng, tiêu chuẩn dịch vụ tương đương 3–4 sao ( phổ biển) tại Việt Nam, kết hợp apartment lưu trú dài hạn, nhà hàng sự kiện tầng 1–2 và rooftop pool.

1) Tư duy tổng thể & định vị dự án

Mục tiêu: tối ưu doanh thu theo mùa du lịch biển, cân bằng giữa khách ngắn ngày (hotel) và khách dài ngày (apartment), chi phí đầu tư hợp lý nhưng bền vững trước khí hậu biển nhiệt đới (nắng – gió – muối – bão).

Định vị:

• 3–4 sao: tối ưu vốn, tốc độ hoàn vốn nhanh hơn 5 sao, dễ vận hành – bảo trì.

• Kiểu phòng: 70–85% phòng khách sạn; 15–30% apartment (40–80 m², có pantry/kitchenette) hướng khách lưu trú dài ngày, chuyên gia công tác, gia đình.

• Điểm nhấn: rooftop pool + sky bar, nhà hàng sự kiện (cưới/hội nghị), gói trải nghiệm văn hóa – ẩm thực địa phương.

2) Quy hoạch không gian & tổ chức mặt bằng

2.1. Phân khu chức năng theo tầng (gợi ý stacking)

• Tầng hầm (nếu có): bãi xe, kho, PCCC, trạm bơm, máy phát, xử lý nước thải (STP), khu rác kín, phân loại rác.

• Tầng 1:

  • Lobby cao 2–3 tầng, tiếp đón – lounge – concierge – quầy tour.

  • Nhà hàng mặt biển (all-day dining 120–180 chỗ), café, terrace.

  • Lối riêng/ quầy check-in nhanh cho khách apartment; lối BOH (back-of-house) tách biệt.

• Tầng 2:

  • Trung tâm sự kiện: 1 ballroom 300–450 khách (chia 2–3 phòng), pre-function view biển, 2–3 phòng họp nhỏ.

  • Bếp nóng – bếp lạnh – kho lạnh – nhận hàng/banquet service lộ trình riêng, tránh giao cắt với khách.

• Tầng 3:

  • Wellness: gym 150–250 m² (hướng biển), spa/massage 8–12 phòng trị liệu, sauna/steam/onsen khô – ướt, beauty salon, kids club ~80–120 m².

• Tầng điển hình 4–25/30: phòng khách sạn 8–12 keys/tầng (hành lang trung tâm 1,8–2,1 m; 2 thang thoát hiểm ở hai đầu; 3–4 thang khách + 1 thang dịch vụ).

• Tầng 26–38: apartment 6–8 căn/tầng (40–80 m²/căn), có pantry, máy giặt chung theo cụm hoặc mỗi tầng.

• Tầng 39–40 (hoặc mái): Rooftop pool vô cực, sky bar 120–180 chỗ, bếp nhẹ, không gian sự kiện nhỏ (private event 50–80 khách), vườn mái/đài vọng cảnh.

2.2. Kiến trúc – hình khối – mặt đứng

• Bố cục: khối đế 2–3 tầng tạo “bệ” vững, tháp mảnh thon (tỷ lệ dài:rộng hợp lý để giảm tải gió).

• Hiện đại: lam chắn nắng nhôm anodized/marine-grade, kính Low-E, ban công kính, vệt đứng – ngang nhịp nhàng để “mở” view biển.

• Tân cổ điển: mảng tường đặc – rỗng cân bằng, phào chỉ tối giản (neoclassical-lite) để giảm bám muối và chi phí bảo trì; gam trắng – kem – xám đá; vòm mềm ở podium/terrace.

• Logia/ban công: vừa để ngắm biển, vừa là đệm gió giảm áp lực gió trực tiếp lên phòng.

2.3. Tối ưu mặt bằng điển hình 400–600 m²

• Core trung tâm: 3–4 thang khách + 1 thang dịch vụ + 2 thang bộ áp lực dương, hộp kỹ thuật ướt/khô gom theo trục.

• Phòng tiêu chuẩn 24–28 m²; Deluxe 28–32 m²; Corner Suite 45–55 m²; Apartment 40–80 m².

• Tất cả phòng có cửa sổ/ban công hướng biển hoặc hướng phố; phòng hướng phố dùng giải pháp kính cách âm + lam giảm chói.

• Cách âm: sàn dùng underlayment, tường phòng–phòng ≥ Rw 50 dB, cửa phòng Rw 35–38 dB; ballroom cách âm trần/tường ≥ 55 dB.

3) Kết cấu – MEP – an toàn – vận hành

3.1. Kết cấu & gió biển

• Móng cọc khoan nhồi (địa chất ven biển), lõi shear wall bê tông cốt thép, sàn phẳng/hệ dầm – sàn.

• Gió bão: cần mô phỏng gió/CFD hoặc wind-tunnel khi >30 tầng; bố trí khe thoát áp, chi tiết lan can chịu gió, neo kính.

• Ăn mòn muối: bê tông mác cao + phụ gia khoáng, thép mạ/époxy; thép không gỉ 316L, nhôm sơn tĩnh điện biển; ốc vít A4; sơn/keo chống muối theo chu kỳ bảo trì.

3.2. MEP & bền vững

• HVAC: VRF chống ăn mòn (blue-fin/anti-salt), thu hồi nhiệt; hoặc chiller water-cooled cho quy mô lớn hơn; gió tươi ERV.

• Nước nóng: heat-pump + solar hot water trên mái; bếp dùng gas trung tâm/điện cảm ứng tùy bài toán an toàn.

• Nước & môi trường: STP tái sử dụng cho tưới – xả xí; thu nước mưa cho cảnh quan; bẫy mùi/grease trap F&B; tách rác hữu cơ – tái chế.

• Điện & IT: máy phát dự phòng ≥ 8 giờ tải thiết yếu; BMS quản lý năng lượng; khóa thông minh, PMS–POS–Channel Manager đồng bộ.

• PCCC: theo QCVN hiện hành; thang bộ áp lực dương; thang máy chữa cháy; sprinkler & họng vách tường; hệ cảnh báo địa chỉ; khoang lánh nạn (nếu yêu cầu).

• Vận hành: lộ trình rác, giặt là, tiếp phẩm khép kín; thang dịch vụ tách khỏi luồng khách.

4) Ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới & giải pháp

• Nắng gắt – bức xạ: lam đứng/horizontal fins theo hướng; kính Low-E; rèm 2 lớp; màu ngoại thất nhạt giảm hấp thụ nhiệt.

• Gió mùa – bão: chi tiết mái – lan can – cửa chống rung; cửa sổ có khóa gió; kính an toàn/laminated vùng cao.

• Muối biển – ẩm mốc: khe thoát nước logia, sơn kháng muối, thiết kế tránh “khe chết”; trang thiết bị kim loại đều chọn cấp bảo vệ biển.

• Triều cường – ngập: cao độ sàn tầng 1 > mực triều thiết kế; phòng máy không đặt hầm; hạ tầng bơm tiêu ngập.

• Vi khí hậu: sân mái có cây chịu mặn – gió; sàn gỗ composite; phun sương vi khí hậu (khu F&B ngoài trời).

5) Tiêu chuẩn dịch vụ & trải nghiệm 3–4 sao

• Buồng phòng: minibar, két, bàn làm việc, wifi tốc độ cao, ổ cắm USB-C; 30–40% phòng có bồn tắm; tất cả có buồng tắm đứng.

• Ẩm thực: all-day dining + sky bar; banquet linh hoạt cưới – hội nghị.

• Wellness: gym, hồ bơi, spa – sauna – steam; gói day-pass cho cư dân địa phương (tăng doanh thu ngoài phòng).

• Apartment services: dọn phòng 2–3 lần/tuần; giặt sấy; bếp nhỏ; giá theo tháng linh hoạt.

• Tiện nghi gia đình: kids club, phòng kết nối (connecting), menu trẻ em, bếp ăn phụ trợ cho khách dài ngày.

6) Tích hợp văn hóa – bản sắc địa phương

• Thiết kế: họa tiết bản địa (Chăm/Trung Bộ, Trường Sa–Hoàng Sa, ngư cụ, sóng – san hô) đưa vào lam, vách CNC, thảm, gốm sứ; gallery mini cho nghệ nhân địa phương.

• Ẩm thực: thực đơn hải sản theo mùa; lớp nấu ăn món địa phương; “Fisherman’s Breakfast/Sea-to-Table” hợp tác ngư dân.

• Văn hóa – giải trí: đêm nhạc dân gian đương đại/nhã nhạc/đờn ca tài tử (tùy vùng); workshop làm mắm – làm gốm; chợ đêm trong khuôn viên (cuối tuần).

• Quà tặng – retail: khu OTOP địa phương (mắm, rong biển, bánh kẹo đặc sản, thủ công mỹ nghệ).

7) Chiến lược thị trường & kênh bán (Demand & Revenue)

Phân khúc khách

• Nội địa: gia đình – cặp đôi – nhóm bạn (mùa hè, lễ Tết); MICE nội địa (cưới, công ty).

• Quốc tế: Hàn/Nhật/ASEAN/Âu; chuyên gia làm việc ngắn – trung hạn (nhu cầu apartment).

Kênh & chiến thuật

• OTA (Booking/Agoda/Expedia) + Website trực tiếp (giá tốt nhất – “Best Rate Guarantee”).

• Gói liên kết: lặn ngắm san hô, lướt sóng, câu mực đêm, tour làng chài – sông nước, trekking hải đăng.

• Sản phẩm mùa thấp điểm: “Work-from-Beach” (wifi mạnh, co-working), daycation pool + spa + set lunch; membership gym–pool cho cư dân.

• MICE & cưới: partnership với wedding planner; gói cưới bãi biển – rooftop; photo-shoot package.

• Loyalty: tích điểm – nâng hạng – ưu đãi sinh nhật; chính sách đặc biệt cho lưu trú ≥14/30 đêm (apartment).

Quản lý doanh thu (Revenue Management)

• ADR linh hoạt theo mùa/ sự kiện; length-of-stay controls; upsell (view biển, tầng cao, club access), ancillary (spa, F&B, tour).

• Mix mục tiêu: 55–65% OTA & tour; 20–30% direct; 10–15% MICE/nhóm.

8) Chi phí đầu tư (CAPEX), vận hành (OPEX) & hoàn vốn (ROI)

8.1. CAPEX tham chiếu (mang tính khuyến nghị)

• Xây dựng thô + hoàn thiện cơ bản: ~14–18 triệu đ/m² (hiện đại) | 18–22 triệu đ/m² (tân cổ điển tinh xảo).

• MEP: 6–8 triệu đ/m².

• Façade – kính – chống ăn mòn: 3–5 triệu đ/m² mặt đứng.

• FF&E (nội thất phòng, sảnh, F&B, spa): 5–7 triệu đ/m².

• OS&E (vật dụng vận hành): 1–1,5 triệu đ/m².

• Hạ tầng bếp – giặt – xử lý nước thải: theo quy mô F&B/tiêu chuẩn môi trường.

• Dự phòng & phí mềm (thiết kế, tư vấn, thẩm duyệt, bảo hiểm, lãi vay, pre-opening): 10–15% tổng.

Ví dụ: 30 tầng x ~600 m² = 18.000 m² sàn → tổng mức đầu tư thường rơi vào ~360–450+ tỷ VNĐ tùy mức hoàn thiện và thiết bị.

8.2. OPEX & hiệu quả

• Cơ cấu chi phí (tham chiếu 3–4 sao): lương & phúc lợi 20–28% doanh thu; tiện ích 6–10%; F&B COGS 28–35%; bảo trì 3–5%.

• GOP (lợi nhuận gộp vận hành) mục tiêu: 32–40% doanh thu (quản trị tốt).

• Hoàn vốn: 9–12 năm (phụ thuộc giá đất, mùa vụ, cơ cấu apartment, kênh bán).

9) Vận hành apartment trong khách sạn (condo-hotel/long-stay)

• Pháp lý & mô hình: ưu tiên một chủ đầu tư – một đơn vị vận hành để tránh xung đột tiêu chuẩn; nếu bán căn, cần quy chế quản lý – quỹ bảo trì – chia sẻ doanh thu rõ ràng, tuân thủ quy định hiện hành.

• Tiện ích riêng: lounge, pantry chung, locker, mailbox, chỗ để xe theo tháng.

• Dịch vụ: dọn phòng định kỳ, giặt sấy, hóa đơn riêng theo đồng hồ phụ (điện/nước/internet).

10) Bền vững – chứng nhận – chỉ số mục tiêu

• Hướng tới EDGE/LOTUS (VGBC) mức tối thiểu: tiết kiệm ≥20% năng lượng, ≥20% nước, ≥20% vật liệu.

• EUI mục tiêu: 120–160 kWh/m².năm (3–4 sao, có F&B); tối ưu BMS và set-point theo mùa.

• Quy trình: commissioning MEP; bảo trì định kỳ chống muối; đào tạo nhân sự “green operation”.

11) An toàn, trải nghiệm & chi tiết cần lưu ý

• Gió mạnh tầng cao: kiểm soát tốc độ gió trên rooftop bằng kính chắn gió cao 1,6–1,8 m + khe thoát; đồ rời chống lật.

• Hồ bơi mái: máng tràn – chống tràn gió; hệ định lượng hóa chất tự động; sàn chống trượt R11; cứu hộ – camera.

• Âm thanh sự kiện: tách rung, sàn nổi, cửa khóa âm 45–50 dB; tuyến vận chuyển tiệc không cắt lobby.

• Ẩm thực: hút khói bếp công suất lớn, lọc mùi than hoạt tính/UV; kiểm soát mùi để không ảnh hưởng phòng khách.

• Bao gói trải nghiệm: set ảnh bình minh/sunset trên rooftop, floating breakfast (hồ bơi), picnic bãi biển.

12) Lộ trình triển khai (gợi ý)

1. Tiền khả thi (0–2 tháng): khảo sát thị trường – suất đầu tư – sơ phác.

2. Thiết kế cơ sở – kỹ thuật (6–9 tháng): kiến trúc – kết cấu – MEP – nội thất; mô phỏng năng lượng/gió.

3. Phê duyệt – thẩm duyệt PCCC – môi trường (song song 3–6 tháng).

4. Thi công (24–30 tháng): ưu tiên bathroom pods/modular nội thất để rút ngắn tiến độ; bảo vệ chống muối ngay từ công trường.

5. Tiền khai trương (4–6 tháng): tuyển & đào tạo, set-up PMS–POS–BMS, trial-run, bán soft-opening.

13) Những “mảnh ghép” hay bị thiếu nhưng rất quan trọng

• Kế hoạch bảo trì chống muối theo quý/năm (rửa nước ngọt metal work, sơn phủ lại chu kỳ 3–5 năm).

• Chiến lược mùa thấp điểm (mưa bão): MICE nội địa, wellness retreat, làm việc từ xa, “local membership”.

• Kịch bản rủi ro: bão lớn, mất điện kéo dài, đứt chuỗi cung ứng hải sản – thay thế menu, bảo hiểm gián đoạn kinh doanh.

• Tiếp cận cho người khuyết tật: phòng accessible (≥2% tổng phòng), dốc, thang máy, biển báo chữ nổi.

• An ninh & riêng tư: camera – phân quyền thang máy – “do not disturb logic” – két sắt laptop size.

• Chống ồn cho apartment (máy giặt, bếp): tường/khe kỹ thuật tiêu âm, cảm biến khói nhiệt phù hợp bếp.

14) Mẫu cơ cấu phòng & doanh thu (tham khảo)

Doanh thu mục tiêu (tỷ trọng): Rooms 55–65%, F&B 20–30%, MICE 10–15%, Spa/Ancillary 5–10%. ADR/occupancy điều chỉnh theo mùa – phân khúc.

Tóm lược

Với mặt bằng 400–600 m²/tầng và chiều cao 20–40 tầng, mô hình khách sạn 3–4 sao kết hợp apartment có thể đạt hiệu quả cao nếu:

1. Kiến trúc thích ứng khí hậu biển (chống muối – chống gió – tiết kiệm năng lượng);

2. Phân khu thông minh (dòng khách – dòng hàng – âm thanh – mùi tách bạch);

3. Định vị rõ ràng & kênh bán linh hoạt, khai thác mạnh văn hóa – ẩm thực – trải nghiệm biển;

4. Kỷ luật vận hành (BMS, bảo trì, an toàn) và chiến lược mùa thấp điểm.

Liên hệ tư vấn thiết kế:

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE

Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55

Email: acihomesg@gmail.com

Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM

Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội