Những vấn đề dân cư, mật độ cần quan tâm khi thiết kế quy hoạch đô thị
Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam ngày càng tăng nhanh, việc quy hoạch phát triển các khu đô thị mới đóng vai trò trọng yếu trong chiến lược phát triển bền vững quốc gia. Một khu đô thị mới không chỉ cần đảm bảo các yếu tố về kỹ thuật, hạ tầng, môi trường mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về mật độ dân cư và tổ chức đơn vị dân cư. Đây là nền tảng cơ bản giúp kiểm soát quy mô dân số, tổ chức không gian ở, hệ thống công trình công cộng và dịch vụ xã hội một cách hợp lý, đảm bảo chất lượng sống cho người dân và giảm tải cho hạ tầng kỹ thuật.
Cơ sở pháp lý
Các nội dung liên quan đến mật độ dân cư và đơn vị dân cư trong quy hoạch khu đô thị mới hiện được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật và quy chuẩn kỹ thuật sau:
Luật Quy hoạch đô thị (Luật số 30/2009/QH12, sửa đổi bổ sung năm 2022).
QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD).
Nghị quyết 1210/2016/UBTVQH13 về phân loại đô thị.
Các nghị định, thông tư hướng dẫn về quản lý phát triển đô thị như Nghị định 11/2013/NĐ-CP.
Khái niệm và vai trò của đơn vị dân cư trong quy hoạch đô thị
1. Đơn vị dân cư là gì?
Đơn vị dân cư (hay còn gọi là đơn vị ở) là không gian tổ chức cư trú cơ bản trong khu đô thị, được xác định bằng số lượng dân cư ổn định, đi kèm với hệ thống công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật phục vụ chính cho người dân trong phạm vi đó.
2. Quy mô của một đơn vị dân cư
Theo QCVN 01:2021/BXD:
Dân số mỗi đơn vị dân cư:
Miền xuôi: từ 4.000 đến 20.000 người
Miền núi: từ 2.800 người trở lên
Diện tích đất đơn vị ở (tính bình quân đầu người):
Đất đơn vị ở: từ 15–55 m²/người
Đất dân dụng (bao gồm đất ở + công trình công cộng + hạ tầng): 45–100 m²/người
Các hạng mục bắt buộc trong một đơn vị dân cư
Mỗi đơn vị dân cư trong khu đô thị mới phải đảm bảo đầy đủ các hạng mục thiết yếu để phục vụ đời sống và sinh hoạt cộng đồng. Cụ thể bao gồm:
Công trình dịch vụ – công cộng cấp đơn vị ở:
Trường mầm non, tiểu học
Trung tâm sinh hoạt cộng đồng
Nhà văn hóa khu phố
Trạm y tế, chợ nhỏ
Không gian sinh hoạt tôn giáo – tín ngưỡng (nếu có)
Bán kính phục vụ không quá 500m
Cây xanh công cộng:
Trong đơn vị ở: tối thiểu 2m²/người
Ngoài đơn vị ở (toàn đô thị): từ 4–7m²/người tùy loại đô thị
Bao gồm vườn hoa, sân chơi, công viên nhỏ
Giao thông nội bộ:
Đường cấp khu vực, đường phân khu vực, đường nhánh
Phải đảm bảo không chia cắt đơn vị dân cư bằng các tuyến đường giao thông cấp đô thị
Đường đi bộ kết nối xuyên suốt và an toàn cho cư dân
Công trình hạ tầng kỹ thuật:
Cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý rác thải, chiếu sáng, thông tin liên lạc
Hệ thống phòng cháy chữa cháy và cứu hộ
Quy định về mật độ dân cư trong quy hoạch khu đô thị mới
1. Mật độ dân cư (Population Density)
Mật độ dân cư được hiểu là số người trên mỗi đơn vị diện tích đất. Đây là một chỉ tiêu quan trọng để xác định áp lực dân số lên hệ thống hạ tầng, dịch vụ và môi trường trong đô thị.
Chỉ tiêu quy định theo QCVN 01:2021/BXD:
Mật độ dân cư tối đa trong đơn vị ở:
Khu nội đô: tối đa 1.250 người/ha
Khu cải tạo: có thể vượt nhưng phải có giải pháp hạ tầng đi kèm
Mật độ cư trú trung bình toàn đô thị:
Từ 200–1.250 người/ha, tùy loại đô thị và điều kiện khu vực
Mật độ xây dựng thuần (đối với đất ở):
Tùy thuộc vào quy mô lô đất, tầng cao và chức năng sử dụng:
Diện tích < 100 m²: tối đa 100%
Diện tích ≥ 300 m²: tối đa 60%
Đối với khu nhà ở cao tầng: mật độ ≤ 40–60%, phụ thuộc vào tầng cao và hệ số sử dụng đất
Tổ chức tổng thể dân cư trong toàn khu đô thị mới
Một khu đô thị mới thường là tập hợp của nhiều đơn vị dân cư, được phân bố hài hòa trong không gian đô thị để đạt mục tiêu:
Đảm bảo bán kính phục vụ ngắn nhất từ các công trình công cộng
Giảm tải hạ tầng giao thông chính
Tạo các lõi sinh hoạt cộng đồng – cây xanh – văn hóa – thương mại
Tổng số dân trong toàn khu đô thị được tính toán dựa trên:
Tổng số đơn vị dân cư x Quy mô dân cư mỗi đơn vị
Dân cư bổ sung từ các khu chức năng khác (thương mại, giáo dục, y tế, lưu trú)
Ví dụ: Một khu đô thị có 10 đơn vị ở, mỗi đơn vị 8.000 người → Tổng quy mô dân số tối thiểu 80.000 người, chưa tính dân cư vãng lai và các khu chức năng phụ trợ.
Lời kết
Việc tuân thủ các quy định về mật độ dân cư và tổ chức đơn vị dân cư khi quy hoạch khu đô thị mới là yêu cầu bắt buộc nhằm đảm bảo phát triển đô thị đồng bộ, bền vững và lấy con người làm trung tâm. Những quy định này không chỉ giúp kiểm soát quy mô dân số, giảm áp lực lên hạ tầng, mà còn góp phần xây dựng không gian sống chất lượng, an toàn và hài hòa giữa phát triển và bảo tồn.
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và quỹ đất ngày càng hạn hẹp, quy hoạch theo đúng quy chuẩn là cách duy nhất để đảm bảo các khu đô thị mới không trở thành những “siêu khu dân cư thiếu dịch vụ” mà là nơi đáng sống, tiện nghi và văn minh cho nhiều thế hệ người dân Việt Nam.
Liên hệ tư vấn thiết kế
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
