Dự án Quy hoạch Đô thị và Nhà ở Thương mại kết hợp Chung cư NOXH tại Bắc Ninh
1. Căn cứ lập báo cáo
Căn cứ Quy hoạch chung đô thị tỉnh Bắc Ninh (theo Điều 13, khoản 2b).
Căn cứ Quy hoạch phân khu đô thị tại khu vực thực hiện dự án (nếu có).
Căn cứ các Quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật của tỉnh Bắc Ninh.
Luật Xây dựng 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14.
Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Luật Đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư liên quan.
Các văn bản pháp luật khác có liên quan đến đầu tư xây dựng, môi trường, tài chính, đấu thầu.
2. Mục tiêu dự án
Xây dựng một khu đô thị hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại tỉnh Bắc Ninh.
Phát triển các loại hình nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà liền kề, villa và đặc biệt là chung cư NOXH phục vụ người có thu nhập thấp.
Đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và các dịch vụ tiện ích đi kèm trong quá trình đô thị hóa.
Góp phần tạo lập không gian sống xanh – bền vững – thân thiện môi trường, nâng cao chất lượng sống cư dân đô thị.
3. Quy mô và địa điểm dự án
Vị trí: Tại tỉnh Bắc Ninh, thuộc vùng quy hoạch phát triển đô thị trọng điểm.
Diện tích đất sử dụng: 45 ha.
Các hạng mục chính:
2 tòa tháp chung cư thương mại: Cao 35 tầng, mỗi tòa có khoảng 450 căn hộ (tổng 900 căn). Tầng đế cao 3 tầng là trung tâm thương mại (siêu thị, cửa hàng, dịch vụ).
Khu liền kề shophouse, villa: Gồm 300 căn, diện tích mỗi căn từ 100–200m², thiết kế hiện đại, phù hợp kinh doanh và ở.
Công viên trung tâm: Diện tích khoảng 5 ha, gồm quảng trường, sân chơi trẻ em, khu cây xanh và đường dạo bộ.
Tòa nhà dịch vụ 6 tầng: Cung cấp các tiện ích như nhà trẻ, khu vui chơi, quán ăn, dịch vụ giải trí.
3 tòa chung cư NOXH: Mỗi tòa cao 15–20 tầng, diện tích căn hộ từ 30–70m², đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Gồm đường giao thông nội khu, điện, cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, PCCC.
4. Phân tích điều kiện thực hiện dự án
4.1. Cơ sở vật chất và nhân lực
Chủ đầu tư cần thành lập Ban quản lý dự án chuyên trách với đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư có chuyên môn cao.
Tỉnh Bắc Ninh có sẵn nguồn nhân lực, vật tư và thiết bị xây dựng.
Dễ dàng hợp tác với các tổng thầu lớn tại miền Bắc.
Sau khi hoàn thành, cần thiết lập đơn vị vận hành chuyên nghiệp quản lý toàn bộ khu đô thị.
4.2. Môi trường tự nhiên và xã hội
Khu vực có địa hình bằng phẳng, thuận lợi thi công.
Cần thực hiện đầy đủ Báo cáo Đánh giá tác động môi trường (ĐTM), nhất là xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt.
Khu vực có dân cư đa dạng, cần đảm bảo các yếu tố an ninh, văn hóa cộng đồng và chính sách an sinh.
4.3. Tài chính và nguồn vốn
Nguồn vốn đầu tư: Kết hợp vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay tổ chức tín dụng và huy động từ bán sản phẩm nhà ở thương mại.
Phần NOXH có thể được hưởng chính sách ưu đãi vốn, miễn giảm thuế, hỗ trợ hạ tầng theo Luật Nhà ở.
4.4. Nhân lực và công nghệ
Sử dụng công nghệ thi công tiên tiến như bê tông dự ứng lực, thi công module hóa.
Đội ngũ nhân công và chuyên gia có thể huy động từ Bắc Ninh và khu vực Hà Nội lân cận.
5. Phương án thiết kế sơ bộ
Chung cư thương mại: 2 tòa tháp cao 35 tầng, tổng diện tích mỗi căn từ 70–120m², với thiết kế hiện đại, tối ưu ánh sáng và thông gió.
Shophouse/Villa: Mặt tiền thoáng rộng, phù hợp để kinh doanh kết hợp sinh hoạt. Mỗi căn có gara, sân vườn nhỏ.
Công viên: Thiết kế sinh thái, có sân chơi trẻ em, không gian vận động ngoài trời, đường đi bộ, và quảng trường sự kiện.
Tòa nhà dịch vụ 6 tầng: Mỗi tầng 1.000 m², phân khu rõ ràng cho nhà trẻ, quán ăn, khu dịch vụ giải trí, đáp ứng cư dân và người vãng lai.
Chung cư NOXH: 3 tòa, mỗi tòa 15–20 tầng, diện tích căn hộ nhỏ gọn, đầy đủ tiện nghi cơ bản.
6. Đánh giá tác động
6.1. Tác động môi trường
Quá trình xây dựng gây bụi, tiếng ồn, chất thải.
Giải pháp: Rào chắn, tưới nước, xử lý tiếng ồn, xây dựng trạm xử lý nước thải, tăng diện tích cây xanh.
6.2. Tác động xã hội
Dự án làm tăng dân số, áp lực giao thông, trường học, y tế.
6.3. Rủi ro thực hiện
Nguy cơ chậm tiến độ do pháp lý, vốn.
Giải pháp: Hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý ngay từ đầu, ký kết hợp đồng tín dụng sớm, chuẩn bị phương án dự phòng tài chính.
Giải pháp: Phối hợp với chính quyền nâng cấp hạ tầng vùng, lồng ghép trường học, y tế trong quy hoạch.
7. Dự toán chi phí và hiệu quả kinh tế
Tổng mức đầu tư dự kiến: 3.000 – 3.500 tỷ đồng
Cơ cấu chi phí:
- Chung cư thương mại: 1.500 tỷ đồng
- Shophouse/villa: 800 tỷ đồng
- Chung cư NOXH: 400 tỷ đồng
- Công viên & tòa nhà dịch vụ: 300 tỷ đồng
- Thời gian hoàn vốn: 7 – 10 năm.
- Doanh thu kỳ vọng:
Bán sản phẩm thương mại: ~2.500 – 3.000 tỷ đồng
Lợi ích phi tài chính: Giải quyết nhà ở xã hội, tạo công ăn việc làm, tăng thu ngân sách địa phương.
Hạ tầng kỹ thuật và các chi phí khác: 500 tỷ đồng
8. Kế hoạch thực hiện
Giai đoạn 1 (6 tháng đầu): Hoàn thiện hồ sơ pháp lý, quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định ĐTM.
Giai đoạn 2 (năm 1 – 2): Thi công hạ tầng kỹ thuật, xây dựng 3 tòa chung cư NOXH và công viên.
Giai đoạn 3 (năm 3 – 5): Xây dựng 2 tòa chung cư thương mại, shophouse/villa và tòa nhà dịch vụ.
Hoàn thiện và bàn giao dự án: Dự kiến năm 2030.
9. Kết luận và kiến nghị
Dự án có tính khả thi cao về kỹ thuật, kinh tế và xã hội. Việc kết hợp giữa NOXH và nhà ở thương mại tạo sự cân bằng trong phát triển đô thị.
Kiến nghị:
UBND tỉnh Bắc Ninh và các cơ quan chuyên môn hỗ trợ sớm phê duyệt thủ tục pháp lý, quy hoạch, đất đai.
Cân nhắc bố trí quỹ đất công trình công cộng trong dự án như trường học, trạm y tế.
Tạo điều kiện tiếp cận các chính sách ưu đãi dành cho phát triển NOXH.
*Lưu ý: Nội dung trên đều được ACI Home giả định về một dự án đang trong giai đoạn lên ý tưởng, chưa được đơn vị chủ đầu tư xác nhận đầu tư. Các phần trong báo cáo khái quát đầy đủ và sơ lược. Nếu bạn muốn áp dụng cho báo cáo của mình hãy bổ xung thêm cho đầy đủ.
Liên hệ tư vấn thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
