BÁO CÁO NHIỆM VỤ THIẾT KẾ CHI TIẾT
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ KINH BẮC SKYLINE
I. Thông tin chung về dự án
Tên dự án: Khu đô thị Kinh Bắc Skyline
Vị trí: Huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh
Chủ đầu tư: Công ty ACI-Group
Diện tích quy hoạch: 46 ha
Tổng mức đầu tư: 4.000 tỷ đồng
Loại hình phát triển: Khu đô thị hỗn hợp, bao gồm:
Nhà ở thương mại (chung cư, shophouse, villa).
Chung cư nhà ở xã hội (NOXH).
Công viên, dịch vụ công cộng và thương mại.
II. Nhiệm vụ thiết kế chung
Mục tiêu thiết kế
Xây dựng một khu đô thị hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, điện, viễn thông) và hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trung tâm y tế, không gian công cộng).
Đáp ứng nhu cầu nhà ở đa dạng, đặc biệt ưu tiên phát triển quỹ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, đảm bảo giá thành hợp lý và chất lượng sống tốt.
Góp phần nâng cao chất lượng đô thị hóa tại huyện Yên Phong, tạo điểm nhấn kiến trúc và cảnh quan cho khu vực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Căn cứ pháp lý và tiêu chuẩn áp dụng
Luật pháp:
Luật Xây dựng 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 2020.
Luật Nhà ở 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009.
Quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật:
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD).
TCVN 9257:2012 – Quy hoạch cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị.
TCVN 4449:1987 – Quy hoạch xây dựng đô thị, tiêu chuẩn thiết kế.
Các tiêu chuẩn thiết kế nhà ở (TCVN 4451:2012), công trình công cộng, và hạ tầng kỹ thuật hiện hành.
III. Nhiệm vụ thiết kế cơ sở
1. Quy hoạch tổng mặt bằng
Tổ chức không gian kiến trúc:
Chung cư thương mại: 2 tòa tháp 35 tầng, cung cấp khoảng 900 căn hộ, bố trí tại vị trí trung tâm khu đô thị, tạo điểm nhấn kiến trúc.
Chung cư NOXH: 3 tòa nhà 15-20 tầng, cung cấp khoảng 1.200 căn hộ, tập trung ở phía Đông khu đô thị để thuận tiện tiếp cận hạ tầng công cộng.
Nhà ở liền kề, shophouse, villa: 300 căn, bố trí bao quanh lõi trung tâm, dọc các trục đường chính, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh và sinh hoạt.
Công viên trung tâm: Diện tích 5 ha, nằm ở trung tâm khu đô thị, tích hợp quảng trường, sân chơi, đường dạo bộ, và các khu vực cây xanh.
Tòa nhà dịch vụ: Cao 6 tầng, diện tích sàn khoảng 6.000 m², bố trí các tiện ích như nhà trẻ, khu vui chơi, nhà hàng, quán café.
Các chỉ tiêu quy hoạch:
Mật độ xây dựng: ≤ 35% toàn khu, đảm bảo không gian thoáng đãng và ưu tiên cảnh quan xanh.
Chỉ tiêu sử dụng đất: Đảm bảo không gian xanh và công cộng đạt ≥ 25 m²/người, tuân thủ QCVN 01:2021/BXD.
Phân khu chức năng:
Khu nhà ở: Bao gồm chung cư thương mại, NOXH, và nhà ở liền kề.
Khu thương mại – dịch vụ: Tòa nhà dịch vụ 6 tầng và shophouse dọc trục đường chính.
Khu công viên và tiện ích công cộng: Công viên trung tâm, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm y tế nhỏ.
Khu giao thông: Hệ thống đường chính và đường nội bộ phân tách rõ ràng, đảm bảo lưu thông thuận tiện và an toàn.
2. Kiến trúc công trình
Chung cư thương mại:
Diện tích căn hộ: 70–120 m², thiết kế linh hoạt với 2-3 phòng ngủ.
Phong cách kiến trúc: Hiện đại, sử dụng mặt đứng kính cường lực kết hợp panel composite, tạo cảm giác sang trọng và tối ưu ánh sáng tự nhiên.
Tiện ích nội khu: Sảnh đón tiếp, khu vực sinh hoạt chung, phòng tập gym, hồ bơi trên cao.
Chung cư NOXH:
Diện tích căn hộ: 30–70 m², tối ưu hóa không gian cho các gia đình thu nhập thấp.
Phong cách kiến trúc: Đơn giản, sử dụng vật liệu tiết kiệm chi phí (gạch block, sơn chống bám bụi), nhưng đảm bảo thông thoáng và bền vững.
Tiện ích nội khu: Không gian sinh hoạt cộng đồng, khu vực để xe, sân chơi nhỏ.
Villa, shophouse:
Diện tích: 100–200 m², thiết kế 3–4 tầng, phù hợp cho cả ở và kinh doanh.
Phong cách kiến trúc: Tân cổ điển kết hợp hiện đại, sử dụng mái ngói, mặt tiền thoáng, bố trí cửa kính lớn ở tầng trệt.
Tòa nhà dịch vụ:
Quy mô: 6 tầng, diện tích sàn 6.000 m².
Chức năng: Nhà trẻ (tầng 1-2), khu vui chơi, nhà hàng, quán café, văn phòng dịch vụ (tầng 3-6).
Kiến trúc: Hiện đại, sử dụng vật liệu kính và thép, tích hợp lam chắn nắng để giảm nhiệt.
3. Hạ tầng kỹ thuật
Đường giao thông nội bộ:
Đường chính: Rộng 30 m, 4 làn xe, vỉa hè ≥ 3 m, có dải cây xanh phân cách.
Đường nội bộ: Rộng 17 m và 12 m, bố trí vỉa hè và cây xanh, đảm bảo giao thông thông thoáng.
Bãi đỗ xe: Bố trí tại tầng hầm các tòa chung cư và khu vực riêng cho shophouse/villa.
Hệ thống cấp nước:
Nguồn nước: Kết nối với mạng lưới cấp nước đô thị Yên Phong.
Bể chứa dự phòng: Đặt ngầm tại các khu vực trung tâm, dung tích đảm bảo cung cấp liên tục trong 48 giờ.
Hệ thống ống dẫn: Sử dụng ống HDPE, đảm bảo độ bền và an toàn vệ sinh.
Hệ thống thoát nước:
Thoát nước mưa và nước thải: Tách riêng, sử dụng cống bê tông cốt thép.
Xử lý nước thải: Nhà máy xử lý nước thải nội khu đạt QCVN 14:2008/BTNMT trước khi xả ra môi trường.
Hệ thống cấp điện – chiếu sáng:
Nguồn điện: Lưới điện ngầm, kết nối với trạm biến áp riêng của khu đô thị.
Chiếu sáng: Sử dụng đèn LED tiết kiệm năng lượng, bố trí dọc các tuyến đường và công viên.
Năng lượng tái tạo: Lắp đặt hệ thống pin năng lượng mặt trời tại các công trình công cộng và tòa nhà dịch vụ.
Viễn thông – Internet:
Hạ tầng viễn thông: Cáp quang FTTH, cáp truyền hình, hệ thống camera an ninh giám sát toàn khu.
Trạm BTS: Bố trí tại vị trí phù hợp, đảm bảo phủ sóng 4G/5G toàn khu vực.
IV. Các giải pháp kỹ thuật – thi công
1. Giải pháp nền móng
Chung cư cao tầng (35 tầng): Sử dụng móng cọc khoan nhồi, đường kính cọc 1,2–1,5 m, chiều sâu 40–50 m, đảm bảo chịu lực tốt trên địa tầng phức tạp.
Shophouse, villa, công trình thấp tầng: Sử dụng móng đơn hoặc móng băng, chiều sâu móng 1,5–2 m.
Gia cố nền yếu: Áp dụng cọc xi măng – đất tại các khu vực có địa tầng yếu, đảm bảo ổn định lâu dài.
2. Biện pháp thi công
Phân giai đoạn thi công:
Giai đoạn 1: Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật (đường, cấp thoát nước, điện, viễn thông).
Giai đoạn 2: Xây dựng các công trình thấp tầng (shophouse, villa).
Giai đoạn 3: Thi công các tòa chung cư và công viên trung tâm.
Ứng dụng công nghệ: Sử dụng mô hình BIM (Building Information Modeling) để quản lý thiết kế, tiến độ và chi phí thi công.
Kiểm soát chất lượng: Thực hiện kiểm tra chất lượng vật liệu và thi công theo TCVN 9362:2012 (Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình).
3. Công nghệ xây dựng
Kết cấu:
Sử dụng cốt pha nhôm cho các cấu kiện lặp lại (cột, dầm, sàn).
Bê tông đúc sẵn (prefab) cho các bộ phận không yêu cầu chịu lực phức tạp.
Hệ thống cơ điện (MEP): Tích hợp hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (BMS) cho chung cư và tòa nhà dịch vụ.
Vật liệu hoàn thiện:
Tường cách âm, cách nhiệt đạt tiêu chuẩn ≥ 45 dB.
Sơn chống bám bụi, chống nấm mốc cho các công trình.
V. Thuyết minh thiết kế tổng thể
1. Quy hoạch cảnh quan
Công viên trung tâm (5 ha):
Quảng trường chính: Không gian tổ chức sự kiện, lễ hội.
Đường dạo bộ: Dài 2 km, lát đá tự nhiên, bố trí ghế nghỉ và đèn chiếu sáng.
Sân chơi trẻ em: Trang bị thiết bị vui chơi an toàn, bề mặt lót cao su chống trượt.
Vườn hoa: Bố trí cây xanh bản địa (cây phượng, cây bàng) kết hợp cây bụi và hoa.
Hệ thống cảnh quan:
Lớp ngoài: Cây xanh ven đường (cây bóng mát cao 4–6 m).
Lớp phân khu: Cây xanh thấp, bụi cây phân tách các khu chức năng.
Lớp lõi: Công viên trung tâm với hồ nước nhỏ và thảm cỏ.
2. Thiết kế vì người dùng
Giao thông:
Tách riêng làn xe máy, ô tô, và đường đi bộ để đảm bảo an toàn.
Bố trí lối đi bộ có mái che tại các khu vực công cộng.
Không gian sinh hoạt chung:
Nhà sinh hoạt cộng đồng (300 m²) cho các hoạt động văn hóa, hội họp.
Nhà trẻ (1.000 m²) với sức chứa 150–200 trẻ.
Trung tâm y tế nhỏ (200 m²) phục vụ sơ cứu và chăm sóc sức khỏe cơ bản.
Không gian mở:
Các tòa nhà được thiết kế thông thoáng, tối ưu ánh sáng tự nhiên.
Ban công rộng, cửa sổ lớn cho các căn hộ chung cư.
VI. Các chỉ dẫn kỹ thuật thiết kế
Vật liệu xây dựng
Gạch không nung: Gạch block, panel nhẹ cho tường và vách ngăn.
Sơn hoàn thiện: Sơn nước chống bám bụi, chống nấm mốc, đạt tiêu chuẩn môi trường.
Kính và lam chắn nắng: Kính cường lực 8–10 mm, lam nhôm hoặc composite giảm nhiệt độ.
Tiêu chuẩn chống cháy
Công trình từ 5 tầng trở lên: Trang bị hệ thống PCCC theo TCVN 2622:1995 và QCVN 06:2021/BXD.
Khu vực thương mại: Vách chống cháy đạt thời gian chịu lửa 120 phút.
Lối thoát hiểm: Bố trí tối thiểu 2 lối thoát hiểm cho mỗi tòa nhà.
Thiết kế chống thấm, cách âm
Chống thấm: Sử dụng lớp chống thấm polymer hoặc PU cho tầng hầm, mái, và khu vực ẩm.
Cách âm: Sàn và tường căn hộ đạt mức cách âm ≥ 45 dB, sử dụng vật liệu tiêu âm (bông thủy tinh, tấm thạch cao).
Thang máy
Chung cư cao tầng: Mỗi tòa ≥ 3 thang máy (2 thang khách, 1 thang hàng), tốc độ ≥ 2,5 m/s, tích hợp hệ thống điều khiển thông minh, báo lỗi từ xa.
Tòa nhà dịch vụ: 2 thang máy khách, 1 thang hàng.
VII. Kết luận và yêu cầu triển khai
Kết luận
Thiết kế dự án Khu đô thị Kinh Bắc Skyline đảm bảo phù hợp với Quy hoạch phân khu và Quy hoạch chung đã được duyệt bởi UBND tỉnh Bắc Ninh.
Tối ưu hóa chi phí xây dựng thông qua sử dụng vật liệu không nung, công nghệ thi công hiện đại (BIM, prefab).
Ưu tiên các giải pháp thân thiện với môi trường: cây xanh, năng lượng mặt trời, xử lý nước thải đạt chuẩn.
Tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật (QCVN, TCVN) và quy định pháp luật hiện hành.
Yêu cầu triển khai
Tuyển chọn đơn vị tư vấn thiết kế:
Đơn vị tư vấn phải có kinh nghiệm thiết kế các dự án khu đô thị quy mô tương tự.
Đảm bảo năng lực thực hiện các bước: thiết kế sơ bộ, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công.
Phối hợp với cơ quan chức năng:
Làm việc với UBND huyện Yên Phong và Sở Xây dựng Bắc Ninh để thẩm định và phê duyệt thiết kế.
Lịch trình thực hiện:
Hoàn thiện thiết kế sơ bộ trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng.
Hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công trong vòng 6 tháng tiếp theo.
Nội dung bản báo cáo được giả định bởi nhóm kiến trúc ACI Home. Các thông tin được tham khảo từ nhiều dự án mà chúng tôi từng tham gia!
Liên hệ tư vấn thiết kế:
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GOOD HOPE
Số điện thoại: 028 2220 2220 Hotline: 0968 88 00 55
Email: acihomesg@gmail.com
Văn phòng 1: Tòa nhà Rosana, 60 Nguyễn Đình Chiểu, P.Đakao, Q1, TPHCM
Văn phòng 2: Tầng 8, Tòa nhà Licogi 13, Số 164, Đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
